Propiedad fraccionada en España: en venta, cómo funciona y cuánto cuesta

Hay dos factores que determinan si la propiedad fraccionada es una opción adecuada para ti. El primero es cuántas semanas al año utilizarías realmente una segunda vivienda en España. El segundo es cuánto cuesta adquirir esa vivienda en su totalidad.

Si sumamos todo esto, las cuentas no salen. El comprador de una villa de 800 000 € en Mallorca suele utilizarla entre 6 y 8 semanas al año. Paga el 100 % del precio, el 100 % de los impuestos de transmisión y el 100 % de los gastos de mantenimiento durante aproximadamente el 13 % del año. Las otras 44 semanas, la casa permanece vacía y sigue generándole gastos.

La propiedad fraccionada corrige esa proporción. Compras la parte de la vivienda que vas a utilizar y pagas por la parte de la vivienda de la que eres propietario. Esta guía explica qué es lo que realmente estás comprando, cuánto cuesta una participación en España, qué hay en el mercado y cómo funciona la compra paso a paso. Si primero quieres entender el concepto desde cero, empieza por el análisis en profundidad sobre qué es la propiedad fraccionada. Esta página está pensada para quienes ya saben que existe este modelo y quieren conocer los precios.

En resumen: la propiedad fraccionada en España en 60 segundos

La propiedad fraccionada es la copropiedad legal de un inmueble concreto. Con VIVLA, cada vivienda es propiedad de una SL española —una Sociedad Limitada— constituida con la ayuda de Garrigues y dividida en 8 participaciones. Al comprar una participación, pasas a ser accionista de esa sociedad, obtienes un préstamo de accionista y un derecho definido de uso de la vivienda. Eres propietario, no un huésped.

Esa es la diferencia con respecto a un tiempo compartido, en el que se vende un derecho de uso y no un activo. La inversión inicial ronda los 135 000 €. Tu participación sigue la evolución del valor del inmueble, las semanas asociadas a ella se pueden alquilar y puedes venderla; y, dado que la venta transfiere la participación en la sociedad limitada (SL) y no la vivienda, no se requiere ninguna nueva escritura y los otros siete propietarios no se ven afectados.

Cómo funciona la propiedad fraccionada: el modelo VIVLA

Cada vivienda cuenta con su propia sociedad. VIVLA localiza el inmueble, lo compra, lo reforma y lo amuebla, y lo integra en una Sociedad Limitada creada específicamente para esa vivienda en concreto. La SL se divide en 8 participaciones. La estructura jurídica se diseñó en colaboración con Garrigues, uno de los bufetes de abogados más importantes de España, y es la misma para todas las viviendas de la cartera.

Lo que posees como copropietario son tres cosas a la vez:

• Participación en la SL. Una participación real en la empresa titular de la vivienda.
• Un préstamo de accionistas. El componente de financiación de esa misma operación, que es lo que permite que la estructura sea eficiente, en lugar de convertir cada compra en una nueva transmisión de propiedad.
• Un derecho de uso definido. Una octava parte del año, asignada mediante un sistema de reservas rotativo, de modo que las semanas de mayor demanda se vayan alternando entre los propietarios a lo largo de los años, en lugar de pertenecer de forma permanente a quien las haya reservado primero.

Dado que el activo pertenece a una empresa, la reventa consiste en una transferencia de participaciones. Nadie firma una nueva escritura sobre la propiedad. Esa única decisión estructural es lo que hace que una fracción sea líquida, algo que un contrato de tiempo compartido nunca es. A continuación se comparan los tres modelos en los aspectos que determinan la compra:

• Lo que posees. Tiempo compartido : un contrato de uso. Propiedad fraccionada: participación en el capital social de la sociedad limitadista propietaria de la vivienda. Propiedad plena: la escritura de propiedad.
• Coste de entrada. Tiempo compartido : bajo, y no te da derecho a nada. Propiedad fraccionada: a partir de unos 135 000 €. Propiedad íntegra: el precio total del inmueble más un 6 %-13 % de ITP.
• Coste anual. Tiempo compartido : una cuota de mantenimiento que va aumentando y de la que no puedes librarte. Propiedad fraccionada: 1/8 de los costes reales de funcionamiento de la vivienda. Propiedad total: el 100 % de dichos costes, se utilice o no la vivienda.
• Reventa. Tiempo compartido : un mercado en el que los vendedores no suelen encontrar compradores a ningún precio. Propiedad fraccionada: venta de una participación al valor de mercado del inmueble. Propiedad plena: una venta normal, pero con meses de trámites.
• Valoración. Tiempo compartido : ninguno; el valor disminuye desde el momento de la firma. Propiedad fraccionada: tu participación sigue la evolución del valor del inmueble. Propiedad total: el valor del inmueble.

Si quieres ver esa comparación completa, con el ejemplo práctico de Marbella, lee «Propiedad fraccionada frente a tiempo compartido».

Lo que cuesta realmente: el precio de las acciones, las comisiones y los cálculos

Las participaciones parten de unos 135 000 €. Una participación de 1/8 de una vivienda valorada en aproximadamente 800 000 € ronda los 150 000 €.

Lee atentamente esas dos cifras, porque la segunda no es la primera dividida por nada. 800 000 € divididos entre 8 son 100 000 €, y ninguna participación se vende a ese precio. El importe que pagas incluye tres conceptos que van más allá del valor bruto del inmueble:

• Gastos de transmisión. Los impuestos y tasas que conlleva la compra de un inmueble en España, que en el caso de una compra de segunda mano oscilan entre el 6 % y el 13 %, dependiendo de la región y del tramo impositivo. Tú pagas 1/8 de esa cantidad una sola vez, incluida en el precio de compra, en lugar de tener que abonar tú mismo el importe total.
• Reforma, diseño y mobiliario. La vivienda se entrega terminada. No hay que esperar un año entre la firma del contrato y tu primer agosto.
• El margen de VIVLA. La empresa se encarga de la búsqueda de proveedores, la organización, la compra, la renovación y la gestión. Se trata de un servicio que tiene un precio, y ese precio está incluido en la cifra, no oculto tras ella.

Además de la participación, se abona una cuota de gestión anual. Esta cubre los gastos de funcionamiento de la vivienda —mantenimiento, seguro, impuestos locales, suministros, limpieza entre estancias y el servicio de conserjería que se encarga de la propiedad durante todo el año— y se reparte entre los ocho propietarios. [VALIDAR MIGUEL: importe o rango publicable de la cuota anual]

Ahora haz una comparación honesta del coste total de la propiedad. Comprar esa villa de 800 000 € al contado supone 800 000 €, más entre 48 000 € y 104 000 € en concepto de ITP, más los gastos de notario, registro y honorarios legales, más una reforma, más el 100 % de los gastos de mantenimiento para siempre —durante las 6 a 8 semanas al año que realmente estarás allí. La participación no es un descuento sobre el mismo producto. Es un producto diferente, cuyo precio se establece en función del uso que realmente le vas a dar.

Propiedad fraccionada de lujo: el mismo modelo, un nivel superior

La expresión «propiedad fraccionada de lujo» describe el nivel, no el mecanismo. Una participación en una villa de 3 000 000 € en Ibiza y una participación en una casa más pequeña en la Cerdanya son el mismo instrumento jurídico: 1 de las 8 participaciones en una SL que es propietaria de una vivienda concreta.

A medida que se asciende de categoría, hay tres aspectos que cambian. La ubicación se reduce —Mallorca, Ibiza, Menorca, la Costa del Sol, Baqueira— a aquellas zonas en las que el precio de la propiedad completa ha dejado fuera a la mayoría de los compradores que solo utilizarían la vivienda durante una temporada. La vivienda en sí es más grande y cuenta con mejores prestaciones, por lo que el precio de la participación aumenta en consecuencia. Además, la oferta de servicios se amplía: aprovisionamiento antes de la llegada, personal, logística para el barco y el esquí… toda esa infraestructura operativa que hace que una vivienda situada a 200 km de tu vida cotidiana te dé la sensación de que te estaba esperando.

Lo que no cambia es la titularidad. Sigues siendo accionista de una empresa española que posee un título español. El nivel de acceso no diluye eso, ni convierte el producto en una cuota de socio. Cualquiera que te venda un «acceso de lujo» sin una sociedad limitada (SL) ni una tabla de capitalización te está vendiendo un tiempo compartido con mejores fotos.

Propiedades en régimen de propiedad fraccionada en venta en España

La disponibilidad es el aspecto de este mercado que nadie explica bien, así que aquí te lo explicamos. VIVLA opera en los destinos donde se concentra la demanda española de segundas residencias: las Islas Baleares (Mallorca, Ibiza, Menorca), la Costa del Sol, la Costa Brava, la Costa de la Luz, la Costa Blanca, Cantabria, la Cerdanya y Baqueira para la temporada de esquí, y la zona rural de los alrededores de Madrid.

Cada vivienda es una propiedad concreta, con nombre propio, a la que le queda un número específico de participaciones. Esa es la diferencia estructural con respecto a navegar por un portal inmobiliario: no estás ante un mercado con miles de anuncios equivalentes, sino ante un conjunto finito de viviendas, cada una con un máximo de 8 propietarios, y las participaciones en las ubicaciones más cotizadas no tardan mucho en venderse. Ibiza y Mallorca son las que se venden más rápido. La oferta de viviendas de esquí en Baqueira es estacional y escasa.

La consecuencia práctica es que «lo que hay disponible» es una pregunta cuya respuesta cambia constantemente, no es algo fijo. Las viviendas actuales y las plazas que quedan en cada una de ellas figuran en los listados de VIVLA. Si te importa más un destino concreto que una vivienda específica, dilo cuanto antes: encontrar la vivienda adecuada en el lugar adecuado es más una cuestión de oportunidad que de presupuesto.

Cómo comprar una acción fraccionada en España, paso a paso

El proceso es más breve que el de una compra habitual en España, ya que la mayor parte de las dificultades ya se han resuelto antes de que la vivienda llegue a tus manos.

• 1. Selecciona la vivienda. Vas a comprar una casa concreta, no una cartera de propiedades. Visítala si puedes. Las semanas que te corresponderán serán las que figuren en ese calendario.
• 2. Reservar la vivienda. La reserva retira la vivienda del mercado mientras se tramitan los trámites. Las viviendas más demandadas no se mantienen en reserva de forma indefinida.
• 3. Realiza un análisis exhaustivo de la SL. Lee los estatutos de la empresa, el pacto de accionistas, las normas de uso y las condiciones de salida. Este es el paso que la mayoría de los compradores se saltan y el que determina cómo serán los próximos 10 años. Los documentos existen precisamente para que los leas.
• 4. Solicita tu NIE y abre una cuenta bancaria en España. Los compradores no residentes necesitan un número de identificación fiscal español. Empieza con tiempo: es el trámite que más probabilidades tiene de alargar el proceso en varias semanas, y no tiene nada que ver con VIVLA.
• 5. Firma. Firmas en el SL, no en una nueva escritura de propiedad. Por eso es más rápido que una compra convencional.
• 6. Abre tu calendario. Los derechos de reserva entran en vigor de inmediato. La regla de rotación determina qué semanas de máxima afluencia te corresponden en el primer año.

El proceso completo de compra de una vivienda —NIE, oferta, arras, notario, modelo 600, Registro de la Propiedad y, posteriormente, la reforma— suele prolongarse durante meses. La compra de una participación acorta ese plazo, ya que la transacción inmobiliaria ya se ha llevado a cabo.

¿Es la propiedad fraccionada una buena inversión?

Se trata de una compra orientada al uso, respaldada por un activo real. Esa es la forma honesta de plantearlo, y es mejor que cualquiera de los dos extremos que se suelen escuchar en otros sitios.

El activo es real: tu participación es capital social de una empresa propietaria de un inmueble en España, y su valor varía en función del valor de dicho inmueble. Si la vivienda se revaloriza un 20 %, tu participación también lo hace. Puedes venderla. Puedes legársela a tus hijos. Nada de eso se aplica a un derecho de uso.

Pero el argumento de la rentabilidad no viene al caso, y cualquiera que lo plantee como argumento principal te está vendiendo algo. Los aspectos económicos que realmente cuentan son los que se evitan: no has pagado por 44 semanas de una vivienda que nunca ibas a ocupar, no has asumido el 100 % del ITP y no estás pagando la totalidad de los gastos de mantenimiento de un inmueble vacío durante 10 meses al año. El alquiler de tus semanas es una opción cuando un bloque del calendario tiene más valor para el mercado que para ti ese año —las ventajas e inconvenientes se exponen al comparar el alquiler de tu cuota con su uso—, pero una fracción no es un producto de renta y VIVLA no lo vende como tal.

¿Prefieres comparar operadores en lugar de modelos? Aquí se detallan las diferencias entre VIVLA, Pacaso, Myne y August.

Preguntas más frecuentes

¿La propiedad fraccionada es lo mismo que el tiempo compartido?

No. En un régimen de tiempo compartido se te vende el derecho a utilizar una propiedad durante un periodo fijo cada año; el promotor es quien conserva el activo. En la propiedad fraccionada, en cambio, se te vende una participación en el propio activo. Con VIVLA, cada vivienda es propiedad de una SL española dividida en 8 participaciones, y al comprar una de ellas te conviertes en accionista de esa sociedad. Tu participación se revaloriza junto con la propiedad, puede alquilarse y puede venderse. Un régimen de tiempo compartido no permite ninguna de estas tres cosas.

¿Puedo vender mi participación fraccionada?

Sí. Lo que vendes es la participación en la sociedad limitada (SL) propietaria de la vivienda, no la vivienda en sí, por lo que no es necesario formalizar una nueva escritura de la propiedad y los otros siete propietarios no se ven afectados. El precio que obtienes se ajusta al valor de mercado de la propiedad en el momento de la venta. VIVLA te ayuda en el proceso de reventa, en lugar de dejar que busques un comprador por tu cuenta.

¿Cuánto cuesta una vivienda en régimen de propiedad fraccionada en España?

Las participaciones parten de unos 135 000 €. Una participación de 1/8 de una vivienda valorada en aproximadamente 800 000 € ronda los 150 000 €. Esta cifra no es el precio de la propiedad dividido por 8: el importe ya incluye los gastos de transmisión, la reforma y el diseño de interiores, así como el margen de VIVLA. Además de la participación, se abona una cuota de gestión anual que cubre los gastos de funcionamiento de la vivienda.

¿Puedo alquilar mis semanas?

Sí. Las semanas asociadas a tu participación son tuyas y puedes utilizarlas o alquilarlas. Alquilar tiene sentido cuando un periodo concreto del calendario tiene más valor para el mercado que para ti ese año, y no tiene sentido cuando, de todos modos, ibas a utilizar la vivienda. Se trata de una opción, no de una promesa de rentabilidad, y VIVLA no vende fracciones como un producto de renta.

¿Quién es el propietario legal del inmueble?

Una Sociedad Limitada española constituida específicamente para esa vivienda, cuya estructura jurídica se ha diseñado con Garrigues. La SL es la titular de la propiedad. Los ocho propietarios son accionistas de la SL: a través de una participación en el capital social, un préstamo de accionista y un derecho definido de uso de la vivienda. Se trata de una titularidad real canalizada a través de una sociedad, lo que permite que las acciones sean transferibles sin necesidad de modificar la escritura.

¿Cuántas semanas al año me corresponden con una fracción?

Una octava parte del calendario, asignada mediante un sistema de rotación de reservas en lugar de por elección, de modo que ningún propietario se quede asignado de forma permanente con el mes de febrero. Las semanas de máxima ocupación se van alternando entre los propietarios a lo largo de los años. Si quieres disponer de más semanas al año, compras más de una participación.

Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Los precios de las acciones, las comisiones y la disponibilidad están sujetos a cambios; confirma las cifras y condiciones actuales con VIVLA y con tu propio asesor antes de firmar. Los tipos del impuesto de transmisiones patrimoniales citados corresponden a los tramos generales del ITP aplicables a la compra de viviendas de segunda mano en España y varían según la comunidad autónoma.