Guía fiscal sobre la copropiedad en España 2026

Nota: Esta guía tiene carácter meramente informativo. Los tramos impositivos son orientativos y pueden variar en función de la comunidad autónoma, la situación personal y el ejercicio fiscal. Consulte siempre a un asesor fiscal cualificado antes de tomar cualquier decisión.

En España, la copropiedad gestionada se rige a través de una Sociedad Limitada (SL) que es la propietaria del inmueble. Los copropietarios son socios de dicha SL, con participaciones proporcionales a su inversión. Esta estructura tiene implicaciones fiscales específicas que conviene conocer antes de comprar.

Desde el punto de vista fiscal, la situación del copropietario es la de un accionista de una sociedad limitada (SL) que posee una vivienda vacacional para uso propio. Esto significa que las normas fiscales aplicables son las relativas a la tenencia de acciones de una sociedad con un activo inmobiliario subyacente, y no las relativas a la propiedad directa del inmueble. En la práctica, los tratamientos fiscales son similares, pero existen diferencias técnicas que un buen asesor fiscal puede optimizar.

Impuestos sobre la compra

Al adquirir una participación en la propiedad compartida (una participación en una SL), los impuestos aplicables son:

ITP (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales) — viviendas de segunda mano

Si la vivienda ya existía y es de segunda mano, la compra está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, situándose generalmente entre el 6 % y el 10 % del valor de compra. En las Islas Baleares, por ejemplo, el tipo es del 8 % hasta 400 000 €, del 9 % entre 400 000 € y 600 000 €, y del 10 % por encima de esa cifra. El ITP se aplica al valor de tu parte, no a la totalidad de la propiedad.

• Islas Baleares: 8-10 % (escala móvil)
• Madrid: 6 %
• Andalucía: 7 %
• Cataluña: 10 %
• Comunidad Valenciana: 10 %
• Islas Canarias: 6,5 %
• Cantabria / Asturias: 8-9 %

IVA + AJD — vivienda de nueva construcción

Si la vivienda es de nueva construcción y se compra directamente al promotor, se aplica un IVA del 10 % en lugar del ITP, además del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que oscila entre el 1 % y el 1,5 % dependiendo de la región.

Gastos de notario y de registro

Los gastos de notario y de registro de la escritura de compraventa se reparten entre los ocho copropietarios. A título orientativo, para una participación de 150 000 €, los gastos de notario oscilan entre 600 y 900 €, y los de registro, entre 200 y 400 €.

Ejemplo orientativo de los costes totales de compra (1/8 de una villa en Ibiza valorada en 1 200 000 €, cuota de ~150 000 €):

• ITP (8 % en las Islas Baleares sobre 150 000 €): ~12 000 €
• Notario: ~1 000 €
• Registro de la Propiedad: 200-400 €
• Asesoramiento fiscal y jurídico: ~1 000 €
• COSTE TOTAL estimado de la compra: entre 13 300 y 14 300 € (aprox. el 9-10 % del precio)

Impuestos anuales durante la propiedad

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad inmobiliaria. En el caso de la copropiedad, cada copropietario paga la parte proporcional que le corresponde del IBI total. Para una villa con un valor catastral de 1 200 000 € y un tipo impositivo municipal del 0,5 %, el IBI anual asciende a unos 6 000 €, lo que equivale a unos 750 € al año por copropietario con una cuota de 1/8.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): imputación de los rendimientos inmobiliarios

Si la vivienda no genera ingresos por alquiler (se utiliza exclusivamente como segunda residencia), el copropietario debe imputar en su IRPF un alquiler ficticio equivalente al 1,1 % del valor catastral revisado en los últimos 10 años (o al 2 % si no se ha revisado). Esta imputación es proporcional a la cuota de propiedad. Para una cuota de 1/8 y un valor catastral de la propiedad de 400 000 €, la imputación anual sería de ~550 € (1,1 % × 50 000 € del valor catastral proporcional), gravada según la escala general del IRPF.

Impuesto sobre el patrimonio

Si tu patrimonio supera los umbrales establecidos en la comunidad autónoma de residencia (por lo general, entre 700 000 y 1 000 000 de euros en activos netos), la cuota de copropiedad se considera un activo patrimonial a su valor de mercado o de adquisición (el que sea mayor). Algunas comunidades autónomas aplican un impuesto sobre grandes patrimonios en lugar del impuesto sobre el patrimonio.

Formulario 720 (no residentes)

Si no es residente en España y posee acciones en una SL española por un valor superior a 50 000 €, deberá presentar el formulario 720 de patrimonio en el extranjero en su país de residencia (esto se aplica tanto si es residente en otro país de la UE como si reside fuera de la UE). Consulte a su asesor fiscal en su país de origen.

Impuestos sobre la venta

Plusvalías municipales

En caso de venta, el ayuntamiento grava la plusvalía (IIVTNU) sobre el incremento del valor catastral del terreno durante el periodo de tenencia. Desde octubre de 2021 (sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021), el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes oficiales) o el método real (ganancia efectiva). Si vendiste con pérdidas, no se aplica la plusvalía. Para calcularla con precisión en tu caso, necesitas el valor catastral del terreno y los años de tenencia.

Ganancias patrimoniales en el IRPF

La diferencia entre el precio de venta de la acción y el precio de compra (más los gastos de adquisición) se grava como ganancia patrimonial en el IRPF, a los tipos impositivos aplicables a los rendimientos del ahorro:

• 19 % hasta 6 000 €
• 21 % entre 6 000 € y 50 000 €
• 23 % entre 50 000 € y 200 000 €
• un 26 % por encima de los 200 000 €

Ejemplo: compras 1/8 por 150 000 €, lo vendes por 166 500 € (+11 % de revalorización). Beneficio = 16 500 €. Tipo impositivo aplicable: 21 %. Impuesto aproximado = 3465 €. Beneficio neto = ~13 035 €.

Costes de mantenimiento recurrentes

Además de los impuestos, una copropiedad conlleva gastos de funcionamiento anuales que se reparten proporcionalmente entre los copropietarios:

• Cuotas de la comunidad de propietarios: entre 2.000 y 10.000 € en total / entre 250 y 600 € por copropietario.
• Seguro de hogar: entre 1.500 y 2.000 € en total / entre 188 y 375 € por copropietario.
• Mantenimiento y reparaciones: entre 2.000 y 6.000 € en total / entre 250 y 625 € por copropietario.
• Wi-Fi: unos 600 € al año en total.
• Limpieza: entre 7 000 y 15 000 € al año en total.
• Impuestos y tasas locales: entre 3.000 y 6.000 € en total.
• Gastos de comunidad (proporcionales al uso): entre 1.500 y 5.000 € en total / entre 125 y 250 € por copropietario.
• Comisión de gestión de Vivla: entre 6.000 y 10.000 € en total.

TOTAL estimado anual: entre 6.500 y 14.000 € en total / entre 800 y 1.750 € por copropietario.

Caso práctico: el coste real de la copropiedad en Ibiza

Hagamos un análisis concreto con cifras orientativas (basadas en las propiedades de la cartera de Vivla en Ibiza, datos de 2025-2026):

La propiedad: villa en Ibiza, valor total 1 200 000 €, parte correspondiente 1/8 = 150 000 €.

• Precio de compra (acción): 150 000 €.
• Gastos de adquisición (ITP + notario): unos 14 000 €.
• Inversión inicial TOTAL: ~164 000 €.
• Costes anuales (estimación del 1 de agosto): ~1 200 € al año.
• IBI (estimación 1/8): ~750 € al año.
• Revalorización prevista (+11 % en 5 años): +16 500 € en el valor de las acciones.
• Precio de venta estimado (5.º año): ~166 500 €.
• Ganancia neta de capital (aprox.): entre 10 000 y 13 000 € netos.

El análisis financiero completo —incluido el coste efectivo por noche en comparación con los alquileres vacacionales de la misma zona— está disponible en la guía de inversión en segundas residencias de 2026.

¿Quieres una simulación personalizada para tu caso? El equipo de Vivla puede ayudarte a conocer las cifras reales de cualquier propiedad. Sin compromiso en vivla.com.

Residentes frente a no residentes

Residentes fiscales en España

Si es residente fiscal en España, debe tributar por sus ingresos mundiales a través del IRPF. Las participaciones en la copropiedad se consideran parte de su patrimonio, y las plusvalías derivadas de su venta se integran en la base imponible del impuesto sobre el ahorro. Si el inmueble es una segunda vivienda (no la principal), no se aplica la exención por reinversión.

No residentes en España (ciudadanos de la UE y de fuera de la UE)

Los no residentes en España que posean bienes inmuebles en territorio español deben pagar el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR). Si no obtienen ingresos (uso propio), deben presentar anualmente el formulario 210 para declarar el alquiler imputado (1,1 % o 2 % del valor catastral). El tipo impositivo para los residentes de la UE/EEE es del 19 %; para los demás, del 24 %.

En caso de venta, la plusvalía se grava al 19 % en el IRNR para los residentes de la UE/EEE (con una retención del 3 % sobre el precio de venta aplicada por el comprador, a cuenta del impuesto definitivo). Para los no residentes fuera de la UE, el tipo impositivo es del 24 %.

España tiene convenios de doble imposición con la mayoría de los países de la UE, el Reino Unido, EE. UU., Canadá y otros, lo que puede afectar a la tributación en su país de residencia. Consulte a su asesor fiscal para conocer la situación concreta en su país.

Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad de la copropiedad

P: ¿Tengo que pagar el IBI íntegro o solo mi parte proporcional?

R: Solo pagas la parte proporcional a tu participación. Si eres propietario de 1/8 de la propiedad, tu contribución al IBI es de 1/8 del total. La administradora (Vivla) se encarga de centralizar el pago y de prorratearlo entre los copropietarios.

P: ¿Cómo declaro la imputación de ingresos del IRPF correspondiente a mi copropiedad?

R: La imputación de los ingresos inmobiliarios se declara en la base general del IRPF, en la sección correspondiente a los inmuebles a disposición de sus propietarios. Debe indicar el valor catastral del inmueble y su porcentaje de participación. El importe a imputar es del 1,1 % (o del 2 %) del valor catastral, proporcional a su participación.

P: ¿Influye la copropiedad en el impuesto sobre el patrimonio?

R: Sí. Si tu patrimonio neto total supera el mínimo exento establecido en tu CCAA, la participación en la copropiedad se declara en el impuesto sobre el patrimonio por su valor de adquisición o por su valor de mercado, el que sea mayor. Las CCAA tienen diferentes mínimos exentos y tipos impositivos.

P: ¿Tengo que declarar la copropiedad en el formulario 720?

R: El formulario 720 sirve para declarar los bienes y derechos situados en el extranjero. Si es residente en España, la copropiedad en España no debe incluirse en el formulario 720. Si es residente en otro país y tiene bienes en España, debe consultar las obligaciones de declaración en su país de residencia.

P: ¿Cómo se grava la venta de mi participación?

R: La venta genera una plusvalía que se grava en la base de ahorro del IRPF (para los residentes en España) a tipos del 19 %, 21 %, 23 % o 26 %, dependiendo del importe de la plusvalía. La plusvalía se calcula restando el precio de compra al precio de venta y sumando los gastos de adquisición. Es como vender acciones: solo se pagan impuestos sobre la plusvalía.