Compartir una segunda residencia en España: guía jurídica, financiera y de estilo de vida

Tres formas de compartir una segunda residencia en España (y por qué el formato es importante)

La mayoría de la gente entiende el «compartir una segunda vivienda» como un concepto único, pero la legislación y la normativa fiscal españolas contemplan al menos tres modalidades muy diferentes bajo ese mismo término. La modalidad que elijas determina quién toma las decisiones, quién corre con los gastos y quién puede forzar la venta.

Comunidad de bienes. Dos o más personas compran una vivienda conjuntamente y figuran en la escritura como copropietarios con los porcentajes correspondientes. Esta es la opción más habitual cuando los hermanos heredan la vivienda familiar, cuando unos amigos aúnan recursos para comprar un apartamento en la costa o cuando una pareja compra una vivienda junto con sus padres. Está regulada por los artículos 392 a 406 del Código Civil español, que establecen las normas por defecto cuando no existe ningún otro acuerdo.

Copropiedad fraccionada formal. Un operador profesional estructura la propiedad a través de una sociedad de propósito específico (normalmente una SL), la divide en participaciones (por lo general, ocho) y se encarga de la gestión, el calendario, el mantenimiento y la reventa. Cada propietario adquiere una participación y obtiene una asignación garantizada de semanas al año. Este es el modelo Vivla, y los mecanismos jurídicos y financieros difieren de los de una simple compra a tres bandas.

El tiempo compartido privado o «aprovechamiento por turno». Se trata de un concepto diferente: no eres propietario del inmueble, sino que posees un derecho de uso durante unas semanas concretas al año. En España, está regulado por la Ley 4/2012, tras varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Lo mencionamos para completar la información, pero en realidad no se trata de «compartir una segunda vivienda» en el sentido de la propiedad.

El resto de esta guía se centra en los dos tipos de propiedad reales, ya que es ahí donde las familias suelen tener dificultades.

El aspecto jurídico: lo que dice realmente el Código Civil

Si compras una propiedad en España junto con otras personas y no constituyes una entidad jurídica independiente, se aplica por defecto el régimen de comunidad de bienes. El Código Civil considera que se trata de una situación temporal, pensada para facilitar la salida de las personas, no para mantenerlas atadas para siempre. Esa única decisión de diseño lo cambia todo.

Cada propietario tiene una cuota, no una habitación

El artículo 392 del Código Civil define la copropiedad: un inmueble pertenece pro indiviso a varias personas. Ninguno de ellos es propietario de un dormitorio o una planta concretos. Cada uno es propietario de un porcentaje de cada metro cuadrado. Si tú y dos amigos compráis una casa, cada uno con una participación del 33,3 %, la cocina es un tercio tuya, un tercio de ellos y un tercio del tercer propietario. El término jurídico es «cuota», y es abstracto por naturaleza.

Puede parecer una cuestión técnica, pero tiene consecuencias prácticas. No puedes vender tu dormitorio. No puedes dividir físicamente la vivienda a menos que la construcción lo permita (artículo 401). Y todas las decisiones relativas a la propiedad deben tomarse de acuerdo con las normas establecidas en el Código Civil, y no en función de quién se encuentre allí un domingo cualquiera.

Las decisiones se toman por mayoría, no por unanimidad

El artículo 398 del Código Civil establece que las decisiones relativas a la administración corriente («administración y mejor disfrute de la cosa común») se adoptan por mayoría de los copropietarios, ponderada en función de las cuotas, y no por número de personas. Dos copropietarios que sumen el 60 % pueden imponerse a un copropietario con el 40 %, incluso en cuestiones relacionadas con el uso de la vivienda.

Esta es la causa más habitual de conflicto en la copropiedad informal. El Código Civil establece claramente que la regla de la mayoría se aplica a los calendarios de uso, las reparaciones básicas, la contratación de un servicio de limpieza y cuestiones similares. Cualquier asunto que vaya más allá de la administración ordinaria —como realizar modificaciones estructurales, hipotecar la cuota o vender la totalidad del inmueble— requiere unanimidad.

Si los copropietarios no logran ponerse de acuerdo en las decisiones que requieren mayoría, el artículo 398 remite el asunto a los tribunales. Un juez puede nombrar a un administrador. Esa es la vía formal. En la práctica, las familias suelen llegar a un acuerdo o dejan de utilizar la vivienda.

Cualquier copropietario puede forzar la venta

Esta es la norma que más sorprende a la gente. El artículo 400 del Código Civil establece que no se puede obligar a ningún copropietario a permanecer en la comunidad de forma indefinida. Cualquiera de vosotros puede solicitar la división de la propiedad en cualquier momento. Si la propiedad no se puede dividir físicamente (lo cual ocurre con la mayoría de los pisos y casas), el tribunal ordenará una subasta pública y repartirá el producto de la venta de forma proporcional.

Hay una excepción: los copropietarios pueden firmar un acuerdo para mantener la indivisión durante un máximo de 10 años, renovable de mutuo acuerdo. Sin ese acuerdo, tu hermana podría decidir un martes por la mañana que quiere salir de la propiedad, y tú te verías obligado a vender la casa familiar, quisieras o no.

Este es el aspecto jurídico más importante de la copropiedad informal en España, y casi nadie lo menciona antes de firmar. Esa «vía de escape» jurídica está prevista de forma intencionada. Por eso el Código Civil la califica de «situación transitoria».

Puedes vender tu parte, pero los demás tienen derecho de tanteo

El artículo 1522 del Código Civil otorga a los demás copropietarios un derecho de tanteo y un derecho de retracto. Si decides vender tu 33 % a un tercero, debes ofrecérselo primero a los demás copropietarios, en las mismas condiciones y al mismo precio. Si, a pesar de todo, procede a la venta sin notificárselo, estos disponen de nueve días desde el momento en que se enteren para intervenir y comprar la participación al nuevo propietario al precio acordado.

En la práctica, esto significa que una participación en una copropiedad informal es difícil de vender a alguien ajeno al grupo original. Los compradores no quieren una propiedad de la que los demás propietarios puedan recuperar la posesión. El descuento de mercado que se aplica a una participación de un tercio vendida a un desconocido es considerable, a menudo del 20 al 30 %, razón por la cual la mayoría de las salidas terminan con la compra de las participaciones de los demás por parte de un copropietario o con la venta forzosa de toda la propiedad.

El aspecto financiero: cómo se reparten realmente los costes y los impuestos

La situación financiera de una segunda vivienda compartida es diferente a la de ser el único propietario. Algunas cosas están claramente separadas. Otras, no.

Los ingresos imputados se reparten por cuotas, no por uso

En virtud del artículo 85 de la Ley del IRPF, la Agencia Tributaria española imputa a todos los propietarios de una segunda vivienda no alquilada unos ingresos por alquiler ficticios anuales equivalentes al 1,1 % o al 2 % del valor catastral. Ya tratamos este mecanismo en detalle en nuestro artículo sobre si conviene comprar una segunda vivienda en España.

En una propiedad compartida, dicha imputación se prorratea en función de la cuota de propiedad, y no en función de quién haya utilizado realmente la vivienda. La Agencia Tributaria lo establece explícitamente en sus directrices oficiales sobre el cálculo de los ingresos imputados: «Cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta que se derive del mismo se considerará obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad».

Ejemplo práctico. Vivienda en la costa, valor catastral de 180 000 €, catastro actualizado en 2018. Dos copropietarios con una participación del 50 % cada uno.

• Imputación total: 1,1 % × 180 000 € = 1 980 € al año.
• Cada copropietario declara 990 € en su declaración del IRPF.
• Con un tipo impositivo marginal del 37 %, cada uno paga unos 366 € al año en concepto de impuestos sobre unos ingresos que ninguno de los dos ha percibido.

El reparto de la cuota viene establecido en la escritura. Si un copropietario utiliza la vivienda durante 10 semanas y el otro durante 2, a la administración tributaria no le importa. El reparto al 50 % de los ingresos ficticios se aplica en cualquier caso.

Los gastos de funcionamiento se reparten por cuotas... hasta que dejan de hacerlo

El artículo 393 del Código Civil establece el principio de proporcionalidad: los beneficios y las cargas de la copropiedad se reparten en función de la cuota de cada propietario. En teoría, el IBI, los gastos de comunidad, el seguro, los servicios básicos y el mantenimiento estructural se reparten de forma clara según los porcentajes que figuran en la escritura.

En la práctica, los gastos que varían en función del uso no siguen la misma lógica. Si un copropietario pasa 12 semanas al año en la propiedad y otro solo 2, los gastos de electricidad, agua, gas, limpieza a fondo y el desgaste normal no se reparten realmente al 50 %. La mayoría de las familias acaban recurriendo a una de estas tres soluciones:

• Cuenta única, con pago por cuota. Es la opción más sencilla y la más justa para los grandes consumidores, pero es la que más probabilidades tiene de generar resentimiento con el paso del tiempo.
• Cuenta única, con liquidación por semanas de uso. Las semanas en las que la vivienda es ocupada por el propietario se pagan mediante una tarifa fija semanal que cubre el consumo variable. Es necesario que alguien lleve un control del calendario.
• Dividir los gastos fijos por cuota y los gastos variables por semana de uso. Es la solución más clara y la más habitual en las estructuras de copropiedad formalizadas.

Ninguna de estas disposiciones figura en el Código Civil. Se trata de acuerdos privados entre copropietarios. Asegúrate de dejarlos por escrito antes de que llegue el primer verano.

La venta da lugar a tres hechos imponibles, que se pagan de forma proporcional

Cuando finalmente se venda la propiedad, se producirán tres hechos imponibles. Cada uno de ellos se prorratea.

• Ganancias patrimoniales en el IRPF. La diferencia entre el precio de venta y el de adquisición se distribuye en función del porcentaje de propiedad. Cada copropietario declara su parte proporcional de la ganancia en su propia declaración de la renta, aplicando el tipo impositivo del ahorro (19 % hasta 6 000 €, que se eleva al 30 % a partir de 300 000 €).
• Plusvalía municipal. El impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo se abona al ayuntamiento. Cada copropietario paga la parte que le corresponde.
• Retención para no residentes. Si alguno de los copropietarios es un no residente, el comprador retiene el 3 % de la parte que le corresponde a dicho copropietario del precio de venta y lo abona directamente a Hacienda.

La venta de una propiedad en régimen de copropiedad es más compleja desde el punto de vista administrativo que la de una propiedad en régimen de propiedad exclusiva, ya que cada copropietario presenta su declaración por separado y puede encontrarse en tramos impositivos diferentes. En este caso, contar con un asesor fiscal coordinado resulta muy rentable.

Las hipotecas sobre propiedades compartidas son más complicadas, no más fáciles

Los bancos españoles financian la vivienda, no la parte correspondiente. Si tres copropietarios solicitan una hipoteca conjuntamente, todos ellos responden solidariamente por la totalidad del préstamo. Si uno deja de pagar, los demás deben hacerse cargo o, de lo contrario, el banco ejecutará la hipoteca sobre la totalidad de la vivienda, no solo sobre la parte correspondiente al moroso.

Algunos bancos financian la compra de cuotas individuales (una persona que adquiere su 33 % mediante un préstamo personal garantizado con la participación), pero los tipos de interés son más desfavorables y el porcentaje de financiación es menor, normalmente del 50 %, frente al 70-80 % de una hipoteca estándar. La mayoría de las compras de copropiedad no registradas acaban financiándose en efectivo, con fondos personales repartidos a partes iguales o mediante una hipoteca compartida en la que todos los propietarios responden solidariamente.

El aspecto relacionado con el estilo de vida: ahí es donde fracasan la mayoría de las viviendas compartidas

Las cuestiones legales y económicas tienen respuesta. La cuestión del estilo de vida —si se puede compartir una vivienda con esas personas concretas sin que la relación se rompa— es donde fracasan la mayoría de las copropiedades informales.

El calendario de uso es el documento decisivo

Lo primero que necesita cualquier vivienda compartida es un calendario de uso. No un acuerdo verbal, ni un «ya lo iremos resolviendo». Un calendario por escrito para, al menos, los próximos dos años en el que se asignen semanas a cada propietario.

Los patrones que funcionan en la práctica:

• Asignación fija por cuotas. Cada copropietario recibe un número de semanas al año proporcional a su participación, que se elige de antemano.
• Prioridad rotativa. Cada año, un propietario tiene prioridad a la hora de elegir las fechas, luego le toca al siguiente, y así sucesivamente. El orden se alterna cada año.
• Cuotas de temporada alta frente a cuotas de temporada baja. Cada propietario recibe una cuota de semanas de temporada alta (verano, Navidad, Semana Santa) y una cuota de semanas de temporada baja, que se asignan por separado.

La fórmula que siempre falla es «nos mandaremos mensajes y ya lo resolveremos». Para el segundo año, ya habéis tenido tres discusiones por la misma semana de agosto, y alguien ha dejado de hablarle a alguien más.

La pensión alimenticia es un problema de pareja disfrazado de problema económico

En toda vivienda compartida se acumulan una serie de pequeños problemas: hay que cambiar el lavavajillas, la bomba de la piscina hace ruido, se ha caído la barra de la cortina. Ninguno de estos problemas es grave por sí solo. El conflicto surge a la hora de decidir quién se da cuenta, quién paga, quién elige al proveedor y quién se queda en casa esperando al técnico.

El copropietario que más utiliza la vivienda acaba haciendo la mayor parte del trabajo. Además, acaba pagando una cantidad desproporcionada por «pequeñas cosas» que no requieren una decisión conjunta. Al cabo de dos años, se siente frustrado. Al cabo de cuatro años, quiere marcharse.

La solución pasa por profesionalizar el mantenimiento desde el primer día. Paga a un administrador de fincas o a un conserje local una tarifa mensual fija para que se encargue de todo entre visita y visita. El coste es real (normalmente entre 80 y 200 € al mes para una vivienda en la costa), pero es el seguro más barato contra el problema más habitual en las viviendas compartidas.

Involucrar a otras personas cambia las cosas

¿Qué pasa si tu hermana, que es copropietaria, quiere traer a ocho de sus amigos durante una semana? ¿Qué pasa si tu primo, que es copropietario, quiere alquilar sus semanas en Airbnb? ¿Qué pasa si la nueva pareja de uno de los propietarios acaba utilizando la vivienda más que el copropietario original?

Ninguna de estas cuestiones tiene una respuesta predeterminada en el Código Civil, y todas ellas pueden provocar la ruptura de la convivencia. Anótalas antes de la primera visita. Las disposiciones estándar que funcionan son:

• Número máximo de huéspedes por estancia.
• Se requiere autorización para los invitados que no sean familiares a partir de un número determinado.
• No se permite el alquiler con fines comerciales (o, por el contrario, se permite el alquiler con reparto de ingresos según cuotas).
• Normativa sobre mascotas, normativa sobre el consumo de tabaco, normativa sobre fiestas.

Sobre el papel, pueden parecer excesivas. Pero no lo son. El acuerdo de copropiedad de dos páginas que las regula es el documento más valioso que existe en el ámbito del uso compartido informal.

Cuando la copropiedad fraccionada formal resuelve estos problemas

La mayoría de los problemas mencionados anteriormente se deben a la brecha que existe entre lo que establece el Código Civil por defecto y lo que las familias realmente necesitan. El Código Civil te ofrece la regla de la mayoría, la proporcionalidad y una cláusula de escape. No te ofrece un calendario, un protocolo de manutención, una política de visitas ni una forma estructurada de vender tu parte sin un descuento del 30 %.

Esta es la laguna que cubre la copropiedad fraccionada formal. Vivla y otros operadores similares abordan cada uno de esos problemas de forma sistemática:

• Cada propietario tiene asignadas unas semanas garantizadas, que se seleccionan mediante un sistema de prioridad rotativo y se registran en una aplicación de calendario.
• El mantenimiento corre a cargo de una empresa de gestión profesional, y se sufraga mediante cuotas mensuales que se reparten entre los ocho propietarios. Nadie es el «responsable».
• Las políticas para huéspedes, las normas de alquiler y las normas de conducta se recogen en el acuerdo operativo de la sociedad limitada (SL) correspondiente.
• La salida se lleva a cabo mediante un proceso de reventa gestionado, no a través de una subasta forzosa. Por lo general, el operador garantiza un grupo de compradores para la participación.

La contrapartida es obvia: no eres propietario de toda la vivienda y no eliges a tus copropietarios. Adquieres una participación en una sociedad que es la propietaria del inmueble, y la empresa gestora se encarga de seleccionar a los demás copropietarios. Para las familias que no cuentan con un grupo preexistente de tres o cuatro personas con las que comprar, o que no quieren ocuparse ellas mismas de gestionar las relaciones entre copropietarios, la propiedad fraccionada formal resulta, por su estructura, más sencilla que la informal.

En el caso de las familias que sí cuentan con ese acuerdo, siguen siendo de aplicación las disposiciones del Código Civil; sin embargo, un acuerdo privado que complemente las disposiciones predeterminadas del Código Civil con los aspectos que faltan (calendario, manutención, visitas, salida) puede resolver la mayor parte de las cuestiones.

El marco de decisión

Tres preguntas sinceras antes de firmar nada.

En primer lugar, ¿dispone ya de un grupo de entre dos y cuatro personas que puedan llegar a un acuerdo por escrito sobre la copropiedad antes de la compra? Si es así, la copropiedad informal con un contrato privado sólido es una buena opción. Si no es así, la propiedad fraccionada formal resulta más segura desde el punto de vista estructural.

En segundo lugar, ¿estás preparado para la posibilidad de que cualquier copropietario pueda forzar una venta en virtud del artículo 400? Si es así, sigue adelante. Si esa idea te aterra, necesitas un pacto de indivisión por escrito de 10 años y, aun así, debes planificar tu salida eventual.

En tercer lugar, ¿se encuentra la vivienda en un destino al que te gustaría volver año tras año durante al menos una década? Compartir una segunda vivienda solo sale a cuenta si se le da uso. La falta de uso perjudica a la propiedad compartida incluso más rápidamente que a la propiedad exclusiva, ya que el usuario que más la utiliza se resiente por tener que subvencionar a los demás.

Si has respondido «sí» a las tres preguntas, compartir una segunda residencia en España es una buena opción. Elige la fórmula más adecuada para tu grupo, formaliza el acuerdo por escrito ante notario y considera el calendario como un contrato desde el primer día.