Compra de inmuebles en España para extranjeros: guía completa [2026]

Por qué España sigue atrayendo a compradores internacionales

España sigue siendo uno de los mercados más atractivos de Europa para la adquisición de una segunda vivienda, gracias a la combinación de su clima, su accesibilidad, su estilo de vida y una demanda a largo plazo relativamente sólida en numerosas regiones costeras e islas.

La demanda extranjera ha seguido creciendo en los últimos años, especialmente en destinos como las Islas Baleares, la Costa del Sol y la Costa Blanca. Solo en las Islas Baleares, los compradores extranjeros representan aproximadamente entre el 30 % y el 35 % de todas las compras inmobiliarias, mientras que, a nivel nacional, los compradores internacionales suponen alrededor del 15 % de las transacciones.

Para muchos compradores, adquirir una vivienda en España no tiene tanto que ver con la especulación como con el estilo de vida: pasar más tiempo al aire libre, crear un refugio mediterráneo para la familia y los amigos, o escapar de los climas más fríos durante todo el año.

Al mismo tiempo, la compra de una vivienda en el extranjero conlleva, como es lógico, una mayor complejidad jurídica, administrativa y operativa, sobre todo para los compradores que no están familiarizados con el sistema español.

Para quienes estén pensando en adquirir una segunda vivienda en España, conocer el proceso de antemano hace que la experiencia resulte mucho más sencilla, sobre todo a la hora de lidiar con un sistema jurídico y administrativo diferente.

A continuación se ofrece una descripción práctica de los principales pasos, plazos y costes que suele conllevar la compra de una vivienda en España para un comprador extranjero en 2026.

El proceso de ocho pasos: qué ocurre realmente

Desde que te conviertes en un comprador serio hasta que tienes las llaves en la mano: suele tardar entre 2 y 4 meses. Esto es lo que te espera.

1. Solicita tu NIE. El Número de Identificación de Extranjero es el número de identificación sin el cual no se puede hacer nada en España: ni abrir una cuenta bancaria, ni firmar contratos, ni pagar impuestos. Empieza con este trámite antes de encontrar la vivienda. Más información a continuación.
2. Abre una cuenta bancaria en España. La necesitarás para transferir el importe de la compra y pagar los impuestos y tasas correspondientes. BBVA, Santander, CaixaBank y Sabadell ofrecen cuentas para no residentes. En algunos casos es necesario acudir en persona; en otros, se puede hacer a distancia.
3. Busca la vivienda. Consulta la nota simple. La nota simple es un documento de una página expedido por el Registro de la Propiedad en el que se indica quién es el propietario real de la vivienda, si hay hipotecas pendientes registradas sobre ella y cuál es su situación jurídica. Léela antes de enamorarte de la cocina.
4. Contrata a un abogado especializado en derecho inmobiliario en España. No es obligatorio por ley, pero es prácticamente imprescindible para los no residentes. Tu abogado revisará los contratos, verificará que la titularidad esté libre de cargas, comprobará si hay deudas ocultas y se asegurará de que el contrato te proteja a ti, y no solo al vendedor. Coste: entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra.
5. Firma el contrato de reserva. Se trata de un documento breve, con un pequeño depósito (entre 3.000 y 6.000 €), que retira la propiedad del mercado mientras se lleva a cabo la diligencia debida.
6. Firma el «Arras» (contrato de compraventa privado). Se trata del principal acuerdo previo a la venta. En este momento debes abonar el 10 % del precio de compra. Si decides retirarte, perderás ese 10 %. Si es el vendedor quien se retira, te deberá el doble. Este acuerdo es vinculante. Asegúrate de que todo esté verificado antes de firmar.
7. Aprobación de la hipoteca (si procede). De 4 a 6 semanas para las solicitudes de no residentes. Empieza con antelación. El NIE y la hipoteca son los dos motivos más habituales de retraso.
8. Firma la escritura ante notario. Escritura definitiva. Ambas partes deben acudir en persona ante el notario. Abonas el saldo pendiente, más los impuestos y las tasas. El notario inscribe la transmisión. Te entregan las llaves.

El NIE: tu prioridad número uno

El NIE es el mayor obstáculo para los compradores extranjeros. Sin él, no hay documentos legales, ni cuenta bancaria, ni se pueden pagar impuestos. Sin él, te quedas bloqueado.

Tres formas de conseguirlo:

• En España, en persona. Oficina de Extranjería o comisaría de la Policía Nacional. Formulario EX-15 (UE) o EX-18 (no UE). Tasa: unos 10 €. Plazo de tramitación: entre el mismo día y dos semanas, dependiendo de la localidad. Reserva la cita por Internet; sin cita previa casi nunca es posible.
• En un consulado español de tu país. Es un proceso más lento (normalmente entre 4 y 8 semanas), pero te evita tener que hacer un viaje especial antes de empezar la búsqueda.
• A través de tu abogado con poder notarial. Supone unos gastos adicionales de entre 200 y 400 €. Te ahorra las colas y el desplazamiento. Es la opción más práctica si gestionas la compra a distancia.

Inicia el trámite del NIE en cuanto decidas empezar a buscar en serio. No cuando hayas encontrado la vivienda adecuada, sino en cuanto decidas empezar a buscar. Es el retraso más fácil de evitar de todo el proceso.

Impuestos y gastos: la cifra que sorprende a todo el mundo

El precio de compra no es lo que pagas. Hay que añadirle entre un 10 % y un 12 %. Siempre. Sin excepción.

A dónde lleva eso:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): entre el 6 % y el 11 % del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma. Solo para viviendas de segunda mano. En Andalucía: 7 %. En Cataluña: hasta el 11 %. En Madrid: 6 %.
• IVA + Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): solo para viviendas de nueva construcción. 10 % de IVA más entre un 1 % y un 1,5 % de AJD.
• Gastos notariales: 0,5-1 %. Regulados por ley.
• Registro de la Propiedad: 0,1-0,25 %.
• Abogado: 1–1,5 %. Que un no residente compre sin un abogado es un error de fondo.

Ejemplo: una villa de 500 000 € en Andalucía:

• ITP (ITP 7 %): 35 000 €
• Notario + Registro: ~5 000 €
• Abogado: ~6.500 €
• Total adicional: ~46 500 €
• Gasto total: ~546 500 €

Conocer estos costes desde el principio ayuda a los compradores a planificar de forma más realista desde el principio.

Errores habituales que deben evitar los compradores internacionales

1. Prescindir de un abogado. Alrededor del 40 % de los compradores extranjeros intentan llevar a cabo la compra sin asesoramiento jurídico independiente. Los riesgos: inmuebles con deudas ocultas, irregularidades urbanísticas que limitan su uso, contratos que protegen al vendedor. Un 1–1,5 % no es una cifra elevada si se comparan con las posibles pérdidas.
2. No leer la Nota Simple. Este único documento te indica quién es el propietario del inmueble, qué hipotecas están inscritas sobre él y si existe alguna restricción. Léelo. O asegúrate de que tu abogado lo haya hecho.
3. Subestimar los costes totales. Entre un 10 % y un 12 % más. No es negociable. Téngalo en cuenta.
4. Incumplimiento de la normativa sobre alquileres turísticos. La Ley 1/2025 endureció considerablemente los requisitos para la concesión de licencias de alquiler vacacional en toda España. Si tienes pensado alquilar la propiedad cuando no estés allí, comprueba los requisitos específicos de cada municipio antes de comprometerte.
5. Comprar el 100 % de una propiedad que solo vas a utilizar un 8 % del año. Consulta la última sección.

Cuándo la copropiedad puede ser una opción más acertada que comprar una vivienda completa

Para los compradores que desean principalmente disfrutar de unas semanas al año en España, en lugar de ser propietarios y gestionar una vivienda a tiempo completo, la copropiedad suele ser una alternativa más práctica.

En lugar de adquirir el 100 % de una propiedad por su cuenta, los compradores adquieren una parte —por ejemplo, 1/8 de la propiedad— y comparten muchos de los gastos y las responsabilidades de gestión.

En la práctica, esto puede simplificar muchos de los pasos descritos anteriormente:

• Número NIE y tramitación legal. Sigue siendo necesario obtener un número NIE, pero VIVLA pone en contacto a los compradores con socios legales y fiscales de confianza que hablan inglés y que, por lo general, pueden gestionar gran parte del proceso de forma remota y digital.
• Búsqueda de inmuebles y negociaciones. En lugar de pasar meses buscando en portales, organizando visitas, comparando ubicaciones y negociando precios, los compradores pueden elegir entre una selección de viviendas en destinos como Ibiza, Mallorca, la Costa del Sol y la Costa Blanca.
• Verificación de la propiedad y nota simple. La búsqueda de la vivienda, la negociación, la verificación legal, la comprobación de la propiedad y la revisión de la nota simple ya se han completado antes de que la vivienda se ponga a la venta a través de VIVLA.
• Contratos de reserva, arras y escritura. VIVLA se encarga de gestionar por adelantado los contratos de reserva, los acuerdos de arras y el proceso de formalización de la escritura original durante la propia adquisición del inmueble. De este modo, los compradores se ahorran gran parte del plazo de adquisición tradicional, que suele oscilar entre dos y cuatro meses, y a menudo pueden completar la compra de su copropiedad en cuestión de semanas para empezar a disfrutar de su propiedad lo antes posible.
• Impuestos y gastos de adquisición. Los impuestos y los gastos de adquisición relacionados con la compra del inmueble ya están incluidos en el precio de las acciones de VIVLA, lo que ayuda a los compradores a evitar muchos de los gastos adicionales inesperados que suelen surgir al comprar una propiedad en el extranjero por cuenta propia.
• Alquileres turísticos y semanas no utilizadas. Para los propietarios que no utilizan todas sus semanas personalmente, VIVLA también ofrece posibilidades de alquiler e intercambio dentro de su red de propietarios, lo que reduce la necesidad de gestionar por cuenta propia la logística de los alquileres a corto plazo y las cambiantes normativas en materia de alquileres turísticos.
• Gestión inmobiliaria y administración continua. Además, el amueblamiento, el mantenimiento, la limpieza, los servicios públicos, la gestión operativa y muchos otros procesos administrativos continuos ya están gestionados a través de VIVLA, lo que ayuda a simplificar la gestión de la propiedad tras la compra.

Antes de pasar a las cuestiones prácticas que se plantean a continuación, conviene recordar por qué tantos compradores internacionales siguen optando por este proceso.

Para la mayoría de la gente, comprar una vivienda en España no es solo una decisión económica, sino que tiene que ver con el estilo de vida: pasar más tiempo al aire libre, los largos veranos mediterráneos, las reuniones familiares, un ritmo de vida más pausado y tener un lugar al que volver año tras año.

Los aspectos legales y administrativos son importantes, pero, en definitiva, el objetivo es sencillo: dedicar más tiempo a disfrutar de España.

Preguntas más frecuentes

¿Necesito un abogado para comprar una vivienda en España?

Aunque no es obligatorio por ley, se recomienda encarecidamente a los compradores no residentes. Un abogado especializado en derecho inmobiliario español ayuda a verificar la titularidad, los contratos, las deudas y las licencias de obra.

¿Cuánto tiempo dura el proceso?

Por lo general, transcurren entre 2 y 4 meses desde la aceptación de la oferta hasta la firma de la escritura. La tramitación de la hipoteca y el proceso de obtención del NIE suelen ser las fases más largas del proceso.

¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda en España?

Sí. España no impone restricciones generales a los compradores extranjeros de inmuebles, incluidos los ciudadanos de la UE, los ciudadanos del Reino Unido tras el Brexit, los estadounidenses, los neerlandeses y otros ciudadanos no españoles.

Los compradores del Reino Unido deben tener en cuenta la norma de los 90/180 días tras el Brexit, y hay que tener en cuenta que la mera propiedad de un inmueble ya no da derecho a la residencia a través del programa Golden Visa, que finalizó en 2025. Dependiendo de la nacionalidad y las circunstancias personales, es posible que sigan aplicándose otras consideraciones fiscales o de residencia.

¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?

Sí. El mercado hipotecario para no residentes en España está muy activo, y muchos compradores internacionales financian parte de su compra a través de bancos españoles como BBVA, Santander y Sabadell International.

Los compradores no residentes suelen poder financiar entre el 60 % y el 70 % del valor de la vivienda, dependiendo del banco, de sus ingresos y del tipo de inmueble. La tramitación de la hipoteca suele tardar entre cuatro y seis semanas y requiere documentos como declaraciones de la renta, extractos bancarios, justificantes de ingresos e historial crediticio.

Recurrir a un agente hipotecario especializado en clientes no residentes suele simplificar considerablemente el proceso y ayuda a los compradores a conseguir condiciones más competitivas.

¿Puedo alquilar mi vivienda?

En principio sí, aunque los requisitos para obtener la licencia de alquiler turístico varían considerablemente según la región y el municipio, y se han endurecido en muchas zonas de España en los últimos años.

¿Es ahora un buen momento para comprar en España?

Según datos del INE, los precios inmobiliarios en España subieron un 11,2 % en 2024, mientras que muchos mercados inmobiliarios de lujo en la costa y en las islas siguen caracterizándose por una oferta limitada y una fuerte demanda internacional.

La mayoría de los analistas prevén que los mercados orientados al estilo de vida, como las Islas Baleares, la Costa del Sol y la Costa Blanca, sigan siendo estructuralmente atractivos a largo plazo debido a la oferta limitada, la demanda internacional, el clima y la accesibilidad.

Para muchos compradores, España sigue representando no solo una oportunidad inmobiliaria, sino también una inversión en estilo de vida; además, a lo largo de la historia, España se ha mantenido como uno de los destinos más atractivos de Europa para adquirir una segunda residencia.