Guía fiscal de la copropiedad en España 2026

Nota: Esta guía tiene fines informativos. Los rangos impositivos son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma, la situación personal y el ejercicio fiscal.Consulta siempre con un asesor fiscal cualificado antes de tomar decisiones.

La copropiedad gestionada en España opera a través de una Sociedad Limitada (SL) que es propietaria del inmueble. Los copropietarios son socios de esa SL con participaciones proporcionales a su inversión. Esta estructura tiene implicaciones fiscales específicas que conviene entender antes de comprar.

Desde el punto de vista fiscal, la posición del copropietario es la de socio de una SL que posee una propiedad vacacional para uso propio. Esto significa que las normas fiscales aplicables son las de tenencia de participaciones societarias con un activo inmobiliario subyacente, no las de la propiedad directa de un inmueble. En la práctica, los tratamientos fiscales son similares, pero existen diferencias técnicas que un buen asesor fiscal puede optimizar.

Impuestos en la compra

Cuando adquieres una participación en copropiedad (una participación en una SL), los impuestos aplicables son:

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — inmueble de segunda mano

Si el inmueble ya existía y es de segunda mano, la compra está sujeta al ITP. El tipo varía según la Comunidad Autónoma, generalmente entre el 6% y el 10% del valor de compra. En Baleares, por ejemplo, el tipo es del 8% hasta €400,000, del 9% entre €400,000 y €600,000, y del 10% a partir de ahí. El ITP se aplica sobre el valor de tu participación, no sobre la totalidad del inmueble.

• Baleares: 8–10% (escala progresiva)
• Madrid: 6%
• Andalucía: 7%
• Cataluña: 10%
• Comunidad Valenciana: 10%
• Canarias: 6.5%
• Cantabria / Asturias: 8–9%

IVA + AJD — obra nueva

Si el inmueble es de nueva construcción y se compra directamente al promotor, se aplica un 10% de IVA en lugar del ITP, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1–1.5% según la comunidad.

Gastos de notaría y registro

Los gastos de notaría y registro de la escritura de compraventa se reparten entre los 8 copropietarios. De forma orientativa, para una participación de €150,000, los honorarios notariales oscilan entre €600–900 y el registro entre €200–400.

Ejemplo orientativo del coste total de compra (1/8 de una villa en Ibiza valorada en €1,200,000, participación ~€150,000):

• ITP (8% en Baleares sobre €150,000): ~€12,000
• Notaría: ~€1,000
• Registro de la Propiedad: €200–400
• Asesoría fiscal/legal: ~€1,000
• TOTAL costes de compra estimados: ~€13,300–14,300 (aprox. el 9–10% del precio)

Impuestos anuales durante la tenencia

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es un impuesto municipal sobre la titularidad de inmuebles. En la copropiedad, cada copropietario paga su parte proporcional del IBI total. Para una villa con un valor catastral de €1,200,000 y un tipo municipal del 0.5%, el IBI anual es de ~€6,000, equivalente a ~€750 al año por copropietario con 1/8.

Impuesto sobre la renta (IRPF): imputación de rentas inmobiliarias

Si el inmueble no genera ingresos por alquiler (se utiliza únicamente como segunda residencia), el copropietario debe imputar en su IRPF una renta presunta equivalente al 1.1% del valor catastral revisado en los últimos 10 años (o el 2% si no ha sido revisado). Esta imputación es proporcional a la participación. Para una participación de 1/8 y un valor catastral del inmueble de €400,000, la imputación anual sería de ~€550 (1.1% × €50,000 de valor catastral proporcional), tributando a la escala general del IRPF.

Impuesto sobre el Patrimonio

Si tu patrimonio supera los umbrales de tu CCAA de residencia (generalmente entre €700,000 y €1,000,000 en activos netos), la participación en copropiedad computa como activo patrimonial por su valor de mercado o de adquisición (el que sea mayor). Algunas CCAA tienen el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas en lugar del Impuesto sobre el Patrimonio.

Modelo 720 (no residentes)

Si eres no residente en España y tienes participaciones en una SL española que superen €50,000, debes declarar el Modelo 720 de bienes en el extranjero en tu país de residencia (esto aplica si resides en otro país de la UE o fuera de la UE). Consulta con tu asesor fiscal en tu país de origen.

Impuestos en la venta

Plusvalía municipal (IIVTNU)

En la venta, el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal (IIVTNU) sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el período de tenencia. Desde octubre de 2021 (sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021), el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes oficiales) o el método real (ganancia efectiva). Si vendes con pérdidas, no se aplica plusvalía. Para calcularlo con precisión en tu caso, necesitas el valor catastral del suelo y los años de tenencia.

Ganancia patrimonial en el IRPF

La diferencia entre el precio de venta de la participación y el precio de compra (más los costes de adquisición) tributa como ganancia patrimonial en el IRPF, a los tipos del ahorro:

• 19% hasta €6,000
• 21% entre €6,000 y €50,000
• 23% entre €50,000 y €200,000
• 26% por encima de €200,000

Ejemplo: compras 1/8 por €150,000 y vendes por €166,500 (+11% de revalorización). Ganancia = €16,500. Tipo aplicable: 21%. Impuesto aproximado = €3,465. Ganancia neta = ~€13,035.

Costes recurrentes de mantenimiento

Más allá de los impuestos, una copropiedad tiene costes operativos anuales repartidos proporcionalmente entre los copropietarios:

• Cuotas de la comunidad de propietarios: €2,000–10,000 total / €250–600 por copropietario.
• Seguro del hogar: €1,500–2,000 total / €188–375 por copropietario.
• Mantenimiento y reparaciones: €2,000–6,000 total / €250–625 por copropietario.
• Wi-Fi: ~€600 total anual.
• Limpieza: €7,000–15,000 total anual.
• Impuestos y tasas locales: €3,000–6,000 total.
• Suministros (proporcionales al uso): €1,500–5,000 total / €125–250 por copropietario.
• Comisión de gestión de Vivla: €6,000–10,000 total.

TOTAL estimado anual: ~€6,500–14,000 total / ~€800–1,750 por copropietario.

Caso práctico: coste real de la copropiedad en Ibiza

Hagamos un análisis concreto con cifras orientativas (basadas en las propiedades del portfolio de Vivla en Ibiza, datos 2025–2026):

El inmueble: villa en Ibiza, valor total €1,200,000, participación 1/8 = €150,000.

• Precio de compra (participación): €150,000.
• Costes de adquisición (ITP + notaría): ~€14,000.
• INVERSIÓN INICIAL TOTAL: ~€164,000.
• Costes anuales (estimado 1/8): ~€1,200/año.
• IBI (estimado 1/8): ~€750/año.
• Revalorización proyectada (+11% en 5 años): +€16,500 en el valor de la participación.
• Precio de venta estimado (año 5): ~€166,500.
• Ganancia de capital neta (aprox.): ~€10,000–13,000 neto.

El análisis financiero completo —incluyendo el coste efectivo por noche comparado con el alquiler vacacional en la misma zona— está disponible en la guía de inversión en segunda residencia 2026.

¿Quieres una simulación personalizada para tu caso? El equipo de Vivla puede ayudarte a entender las cifras reales de cualquier propiedad. Sin compromiso en vivla.com.

Residentes vs no residentes

Residentes fiscales en España

Si eres residente fiscal en España, tributas por tu renta mundial a través del IRPF. Las participaciones en copropiedad forman parte de tu patrimonio, y las ganancias en la venta se integran en tu base imponible del ahorro. Si el inmueble es una segunda residencia (no la habitual), no aplica la exención por reinversión.

No residentes en España (ciudadanos de la UE y de fuera de la UE)

Los no residentes en España que poseen activos inmobiliarios en territorio español tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si no obtienen ingresos (uso propio), deben presentar el Modelo 210 anualmente declarando la renta imputada (1.1% o 2% del valor catastral). El tipo impositivo para residentes en la UE/EEE es del 19%; para los demás, del 24%.

En la venta, la ganancia patrimonial tributa al 19% en el IRNR para residentes en la UE/EEE (con una retención del 3% sobre el precio de venta aplicada por el comprador, a cuenta del impuesto definitivo). Para no residentes fuera de la UE, el tipo es del 24%.

España tiene convenios para evitar la doble imposición con la mayoría de los países de la UE, el Reino Unido, EE. UU., Canadá y otros, lo que puede afectar a la tributación en tu país de residencia. Consulta con tu asesor fiscal para la situación específica de tu país.

Preguntas frecuentes sobre fiscalidad en la copropiedad

P: ¿Pago el IBI completo o solo mi parte proporcional?

R: Pagas únicamente la parte proporcional a tu participación. Si eres propietario de 1/8 del inmueble, tu aportación al IBI es 1/8 del total. El gestor (Vivla) centraliza el pago y lo prorratea entre los copropietarios.

P: ¿Cómo declaro la imputación de rentas del IRPF de mi copropiedad?

R: La imputación de rentas inmobiliarias se declara en la base general del IRPF, en el apartado correspondiente a inmuebles a disposición de sus titulares. Debes indicar el valor catastral del inmueble y tu porcentaje de participación. El importe a imputar es el 1.1% (o el 2%) del valor catastral proporcional a tu participación.

P: ¿Afecta la copropiedad al Impuesto sobre el Patrimonio?

R: Sí. Si tu patrimonio neto total supera el mínimo exento de tu CCAA, la participación en copropiedad se declara en el Impuesto sobre el Patrimonio por el valor de adquisición o de mercado, el que sea mayor. Las CCAA tienen mínimos exentos y tipos diferentes.

P: ¿Tengo que declarar la copropiedad en el Modelo 720?

R: El Modelo 720 sirve para declarar bienes y derechos situados en el extranjero. Si eres residente en España, la copropiedad en España no se incluye en el 720. Si eres no residente en España con activos en España, debes consultar las obligaciones de declaración en tu país de residencia.

P: ¿Cómo tributa la venta de mi participación?

R: La venta genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF (para residentes en España) a los tipos del 19%, 21%, 23% o 26% según el importe de la ganancia. La ganancia se calcula como precio de venta menos precio de compra más costes de adquisición. Es como vender participaciones societarias: solo tributas por la ganancia.