Los 9 mejores lugares para invertir en una segunda vivienda en España en 2026: un informe de mercado

La mayoría de las guías sobre segundas residencias comienzan con una postal y una impresión general. Esta, en cambio, se basa en datos, porque la diferencia entre las cifras oficiales de España y lo que estas significan para un comprador es lo que marca la diferencia entre ganar o perder dinero. El mercado libre de la vivienda cerró 2025 con un aumento interanual del 13,1 %, hasta los 2.230 EUR/m², un récord desde que se iniciaron las series oficiales (Ministerio de Vivienda). Los precios de segunda mano subieron más rápido, un 16,9 % interanual, hasta los 2.748 EUR/m² en abril de 2026 (idealista).

Nada de eso te indica dónde comprar. La media nacional es la cifra menos útil en el sector inmobiliario. A continuación se clasifican nueve destinos en función de los factores que realmente determinan si una segunda vivienda mantiene su valor, además del modelo que cambia por completo los cálculos iniciales.

¿Por qué en 2026 sigue siendo un mercado favorable para los vendedores de segundas residencias?

Debido a que la oferta es escasa, la financiación se ha flexibilizado y la demanda sigue creciendo. Todas las comunidades autónomas registraron aumentos interanuales de dos dígitos hasta 2026, lideradas por Murcia (23 %), Cantabria (19,2 %), Asturias (17,7 %) y Andalucía (17,6 %) (idealista, abril de 2026). Por su parte, la rentabilidad bruta de los alquileres residenciales bajó del 7,3 % al 6,7 % en el primer trimestre de 2026 (idealista): los precios están superando a los alquileres. La presión es estructural: una oferta limitada de nuevas construcciones y una escasez crónica precisamente en los mercados costeros, insulares y de las capitales que buscan los compradores.

Aquí tienes un resumen, por destino.

• Madrid — capital: 5.960 EUR/m², un 9 % más que el año anterior; el mercado de segunda mano más amplio y con mayor liquidez de España. Liquidez y revalorización.
• Mallorca: la región de las Baleares es la más cara de España, con un precio de 5.252 EUR/m² (idealista); en las zonas de lujo de Andratx y Son Vida, los precios superan los 5.600 EUR/m². Mercado de lujo consolidado y de bajo riesgo.
• Ibiza — uno de los municipios más caros de España, donde las nuevas licencias de alquiler turístico llevan congeladas desde 2022. Máxima rentabilidad de alquiler.
• Menorca — Su condición de Reserva de la Biosfera de la UNESCO limita estructuralmente la oferta. Revalorización constante a lo largo de varios años.
• Costa del Sol (Marbella) — El mercado de segunda mano en Andalucía crece un 17,6 % interanual; cuenta con la mayor oferta de viviendas de segunda mano de España.
• Baqueira-Beret: demanda de montaña fuera de temporada; alrededor del 5 % de las transacciones de viviendas de lujo ya son de propiedad fraccionada (Idealista, principios de 2026).
• Costa Brava — Catalonia: el mercado de segunda mano crece un 14,1 % interanual; la normativa urbanística limita la nueva oferta. Buena relación calidad-precio.
• Asturias / Cantabria: el impulso más rápido partiendo de un nivel más bajo (Cantabria +19,2 %, Asturias +17,7 %), con precios de entrada en torno a los 1 800-2 200 EUR/m². Precios de entrada más bajos, curva al alza.
• Islas Canarias: media regional de 3.283 EUR/m², lo que supone un aumento interanual del 10,1 % (idealista); el 22,8 % de los compradores del primer trimestre de 2026 eran extranjeros, la tercera cifra más alta de España. Ocupación durante todo el año.

¿Cómo seleccionamos los nueve destinos?

Se tuvieron en cuenta cinco factores, ponderados por igual, antes de elaborar cualquier lista. Un informe serio expone su metodología; un artículo con lista la oculta.

• Revalorización en cinco años: un crecimiento sostenido, no solo un trimestre de gran actividad.
• Liquidez: la rapidez con la que se vende una vivienda de calidad a precio de mercado, lo que garantiza tu salida.
• Rentabilidad bruta del alquiler vacacional: potencial de ingresos si se alquila.
• Estabilidad normativa: normativa local sobre alquileres a corto plazo y riesgo de medidas restrictivas.
• La demanda de los compradores internacionales: la amplitud del mercado de segunda mano.

Hay un factor macroeconómico que destaca por encima de los nueve anteriores: España puso fin a su programa de visados de oro (residencia por inversión) el 3 de abril de 2025. Esto tuvo menos repercusión en estos mercados de lujo de lo que sugerían los titulares, ya que la mayor parte de la demanda de lujo está motivada por el estilo de vida; no obstante, consulte con un asesor fiscal si la residencia forma parte de su estrategia.

1. Madrid: el centro de la liquidez y la inversión

Madrid no es un mercado costero, y ahí está la clave: es el destino del capital cuando la liquidez y la revalorización importan más que la costa. La capital alcanzó los 5.960 EUR/m² en abril de 2026, con un aumento interanual del 9 %, y se mantuvo en 5.984 en mayo (idealista). La Comunidad de Madrid es la segunda región más cara de España después de las Baleares, con 4.707 EUR/m², los barrios más cotizados superan los 8.000 y Salamanca supera los 10.000; los precios de la vivienda de segunda mano en la provincia subieron un 13,5 % interanual. Se trata de un fenómeno estructural: el mayor número de compradores del país, los plazos de venta más cortos y una demanda que no depende del verano. Para un comprador que busca un segundo hogar que además genere plusvalía y mantenga su liquidez, Madrid es la opción con menos fricciones de esta lista. También es el único destino de esta lista en el que Vivla no opera, y precisamente por eso ocupa el primer puesto de una clasificación honesta.

2. Mallorca: la opción de estilo de vida de bajo riesgo

Mallorca es el lugar ideal para comprar cuando la preservación del capital es más importante que la rentabilidad máxima. La región de las Baleares es la más cara de España, con un precio de 5.252 EUR/m² (idealista), y la zona privilegiada del suroeste alcanza precios mucho más elevados: Andratx oscila entre los 5.635 y los 6.672 EUR/m² y superó los 7.000 en 2025, con un aumento interanual de aproximadamente el 14 %, mientras que Son Vida se sitúa por encima de los 5.500 (Engel & Völkers). La cuestión no es el precio, sino la profundidad del mercado. Una vivienda bien situada en Mallorca cuenta con una amplia cartera de compradores nacionales e internacionales, lo que mantiene bajos los días en el mercado y protege su salida. La actividad de alquiler a corto plazo se rige por la normativa balear, por lo que conviene confirmar el estado de la licencia de cualquier propiedad concreta.

3. Ibiza: la mayor rentabilidad en alquileres vacacionales

Ibiza ofrece aquí la mayor rentabilidad bruta por alquiler, concentrada en un intenso pico entre julio y agosto. Esa estacionalidad es el inconveniente: la ocupación fuera del verano es escasa, y la isla congeló la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico (VFT) en 2022, por lo que la oferta de viviendas que pueden alquilarse legalmente es, en la práctica, fija. Sigue siendo uno de los municipios más caros de España en cuanto a precio por metro cuadrado. Compra aquí por los ingresos y el valor de la escasez, no por la liquidez.

4. Menorca: el remanso de paz del Mediterráneo

Menorca es la isla más estable. Al ser una Reserva de la Biosfera de la UNESCO, la isla tiene un límite estructural al desarrollo, lo que refuerza los valores existentes y limita la nueva oferta de forma indefinida. Además, su temporada es más larga y tranquila que la de Ibiza. Los datos de búsqueda de Vivla revelan una demanda real e insatisfecha en este lugar, precisamente la señal sobre la que un informe debería actuar en lugar de ignorarla.

5. Costa del Sol (Marbella): un imán internacional

La Costa del Sol cuenta con la mayor base de compradores internacionales de España: el capital británico, alemán y nórdico se concentra a lo largo de la Milla de Oro de Marbella. Los precios de reventa en Andalucía aumentaron un 17,6 % interanual hasta 2026 (idealista), uno de los incrementos más pronunciados del país. Esa presencia internacional es una ventaja, ya que amplía el mercado de reventa mucho más allá de la demanda nacional.

6. Baqueira-Beret: la mejor experiencia en la nieve

Es el único destino de montaña de esta lista, y ahí radica precisamente su interés. La demanda en Baqueira-Beret alcanza su punto álgido en invierno, lo que supone un contrapeso natural a una cartera de propiedades costeras que permanece desocupada de octubre a mayo. Las propiedades de esquí de lujo en los Pirineos españoles son escasas y muy codiciadas, y ya son la prueba más clara de hacia dónde se dirige este mercado: idealista informó a principios de 2026 de que alrededor del 5 % de las transacciones de propiedades de lujo en Baqueira ya son de copropiedad fraccionada.

7. Costa Brava (Begur, Cadaqués): discreción y exclusividad

La Costa Brava ofrece un crecimiento más estable y menos volátil que la Costa del Sol, gracias a las estrictas normas urbanísticas de Begur y Cadaqués, que limitan la nueva oferta y sostienen los precios. Los precios de segunda mano en Cataluña aumentaron un 14,1 % interanual hasta 2026 (idealista). La zona atrae a una demanda discreta de alto poder adquisitivo, en su mayor parte francesa.

8. Asturias / Cantabria: el nuevo norte de lujo

La oportunidad de inversión más clara. Los precios de segunda mano en Cantabria subieron un 19,2 % y en Asturias un 17,7 % interanual hasta 2026 (idealista), situándose entre los más rápidos de España y partiendo de una base mucho más baja: el precio de entrada ronda los 1 800 EUR/m² en Asturias y los 2 190 en Cantabria, una fracción de los niveles de las islas. El motor es la demanda pospandémica de compradores de Madrid y Barcelona que buscan veranos más frescos. Vivla ya observa una fuerte demanda de marca en toda la región.

9. Las Islas Canarias: diversión todo el año

Todos los demás destinos de esta lista tienen una temporada alta. Las Islas Canarias no. Situadas frente a la costa de África, las islas mantienen un clima cálido durante todo el mes de enero —justo cuando Mallorca, Ibiza y la Costa del Sol entran en una época de menor actividad—, lo que permite que un alquiler vacacional en Tenerife o Gran Canaria llene las semanas de febrero que una villa en la península no puede cubrir.

La demanda se refleja en las cifras. La media regional es de 3.283 EUR/m², lo que supone un aumento interanual del 10,1 % (idealista, abril de 2026), una fuerte revalorización a un nivel de precios que sigue estando muy por debajo del de las Islas Baleares o Madrid. Además, el 22,8 % de todas las compras realizadas en la isla durante el primer trimestre de 2026 corrieron a cargo de compradores extranjeros (Registradores), lo que supone la tercera cuota más alta de España después de las Islas Baleares y la Comunidad Valenciana; no se trata, por tanto, de un mercado que dependa de la demanda interna para mantener su valor.

El verdadero problema es la normativa, y es un problema real. En diciembre de 2025, las islas aprobaron la Ley 6/2025, descrita por la Asociación Regional de Alquiler Turístico (ASCAV) como la ley de alquileres de corta duración más restrictiva de España. Limita el uso turístico al 10 % del parque inmobiliario por municipio (20 % en La Palma, La Gomera y El Hierro), congela las nuevas licencias durante un máximo de cinco años mientras los ayuntamientos reescriben sus planes urbanísticos, y exige que las nuevas construcciones se destinen a vivienda residencial durante su primera década. Los alquileres existentes debidamente registrados pueden consolidarse y seguir operando, pero la era de comprar cualquier cosa y ponerla en alquiler ha terminado. Aquí se compra una vivienda que ya cuenta con licencia legal, no una que se espera poder licenciar más adelante.

A quién va dirigido: al comprador que busca obtener ingresos por alquiler durante todo el año, en lugar de un pico de ingresos en verano, y que está dispuesto a realizar los trámites necesarios para conseguirlo. Al igual que en Madrid, Vivla no opera aquí; las Islas Canarias figuran en esta lista porque los datos así lo indican, no porque tengamos una vivienda que vendernos en ellas.

La alternativa que cambia las reglas del juego: la copropiedad

Todo lo anterior parte de la base de que se adquiere el 100 % de una vivienda. Esa suposición es lo que deja a la mayoría de los compradores fuera de estos mercados. Con la copropiedad fraccionada, tanto el precio de entrada como los gastos de mantenimiento se reparten entre ocho propietarios, mientras que el inmueble sigue estando situado en las mismas ubicaciones privilegiadas.

El cambio es estructural, no meramente superficial. Una vivienda de 1,5 millones de euros que resulta inalcanzable en su totalidad se convierte en una participación de una octava parte por unos 187 000 euros, y las participaciones iniciales en la cartera de Vivla parten de unos 100 000 euros. Los costes anuales oscilan entre unos 3.000 y 5.000 euros con la gestión completa de la propiedad; se obtiene el 100 % de la revalorización de la participación y se posee una participación escriturada, heredable y revendible inscrita en el Registro de la Propiedad, no un derecho de uso. Vivla informa de que la reventa de una participación suele completarse en uno o dos meses, y los propietarios pueden poseer participaciones en varios destinos a través de su red de intercambio.

Vivla opera o se está expandiendo en varios de estos mercados —entre ellos, Baqueira, Menorca y la zona de lujo del norte de Asturias y Cantabria—, y hay más por venir. Para un comprador que realmente vaya a utilizar una vivienda unas pocas semanas al año, esto cambia por completo el orden de la clasificación, ya que tanto la oferta disponible como el coste semanal de disfrute varían. Descubre las viviendas actuales de Vivla en estos destinos.

Preguntas más frecuentes

¿Cuál es el mejor lugar para invertir en una segunda vivienda en España en 2026?

Depende de cuáles sean tus prioridades. Si buscas liquidez y revalorización del capital, Madrid. Si buscas un estilo de vida de lujo con bajo riesgo, Mallorca. Si buscas la máxima rentabilidad en alquiler vacacional, Ibiza. Para una ocupación durante todo el año y demanda invernal, las Islas Canarias. Para una revalorización estable a lo largo de varios años, Menorca y la Costa Brava. Para el mercado de segunda mano internacional más amplio, la Costa del Sol. Para un activo de montaña con temporada contraria, Baqueira-Beret. Para el impulso más rápido partiendo de una base más baja, Asturias y Cantabria. La revalorización es muy desigual según la región, por lo que el destino importa más que el momento.

¿Es mejor invertir en Madrid o en Mallorca?

Madrid ofrece el mercado más amplio y con mayor liquidez de España, así como una demanda que no depende de la temporada, lo que lo convierte en la opción con menos obstáculos para la revalorización del capital. Mallorca ofrece una oferta de viviendas de lujo más escasa y un mayor atractivo en cuanto a estilo de vida, con los precios a nivel regional más elevados del país. Madrid es ideal para los compradores que dan prioridad a la liquidez; Mallorca, para aquellos que buscan una segunda vivienda de lujo que realmente vayan a utilizar.

¿Cuánto cuesta una segunda vivienda en España?

Los precios de entrada en las zonas más cotizadas superan con creces la media nacional, que se sitúa en unos 2.230 euros por metro cuadrado para las viviendas del mercado libre (Ministerio de Vivienda). A ello hay que añadir unos costes de adquisición que suponen entre un 10 % y un 13 % adicional, y unos gastos de mantenimiento anuales que rondan entre el 1 % y el 2 % del valor. En el caso de la copropiedad, ambos conceptos se reparten entre ocho propietarios, con participaciones iniciales a partir de unos 100.000 euros.

¿Qué impuestos debo pagar al comprar?

En el caso de una reventa, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) oscila entre el 6 % y el 10 % según la región; en el caso de una vivienda de nueva construcción, se aplica un 10 % de IVA más el impuesto de timbre. Los gastos de notario, registro y honorarios legales suponen un 2 % o un 3 % adicional. Una vez adquirida, una segunda vivienda desocupada está sujeta a un impuesto sobre la renta imputada, en virtud del artículo 85 del IRPF, que asciende al 1,1 % o al 2 % del valor catastral.

¿Cuál es la rentabilidad media de los alquileres vacacionales?

La rentabilidad bruta de los alquileres residenciales en España fue del 6,7 % en el primer trimestre de 2026 (idealista). Una vez descontados los gastos, los impuestos y los costes de gestión, la rentabilidad neta suele situarse entre el 3,5 % y el 4,5 %.