Cuánto cuesta realmente una segunda vivienda en España: flujo de caja a 5 años

La mayoría de las guías sobre segundas residencias te dan un precio y ahí se quedan. El precio es la decisión menos importante que tendrás que tomar. El mantenimiento de una vivienda de 800 000 € cuesta entre 18 000 y 26 000 € al año —sin contar ni una sola cuota hipotecaria— y la partida más importante de esa factura no es la que estás mirando.

La vivienda de 800 000 €: el caso base

Para que las cifras se ajusten a tu situación y no a las de un folleto, tomemos un caso base concreto: una vivienda de 200 m² en una zona costera de nivel medio-alto, dentro de una urbanización con piscina y zonas comunes, comprada sin destinarla al alquiler. Si el caso es más caro o más barato, la proporción se mantiene: adapta las cifras a tu precio y el flujo de caja conservará su estructura. El verdadero factor que incide en el coste, como muestra la tabla, no es el IBI ni los gastos de comunidad. Se trata del mantenimiento y de un impuesto que la mayoría de los propietarios descubren demasiado tarde.

Los 8 gastos anuales que debes conocer

1. IBI (impuesto sobre bienes inmuebles): de 1.200 a 3.500 €

Cada ayuntamiento lo fija en función del valor catastral. La media nacional oscila entre 400 y 1.300 € (Fotocasa), pero una vivienda de 800.000 € situada en una zona costera privilegiada puede llegar a costar entre 1.200 y 3.500 € al año. Pide al vendedor la última factura antes de comprar: así sabrás la cifra exacta, sin tener que hacer conjeturas.

2. Gastos de comunidad: de 800 a 3.000 €

Si hay piscina, jardín, ascensor y servicio de seguridad, los gastos de comunidad suben rápidamente. Según Fotocasa, el rango general oscila entre 20 y 200 € al mes; en una urbanización de lujo con servicios, hay que contar con entre 1.500 y 3.000 € al año. Pregunta también si se prevén cuotas extraordinarias: una nueva fachada o un ascensor no avisan con antelación.

3. Seguro: de 350 a 700 €

Asegurar una segunda vivienda cuesta más que la principal. Como permanece vacía gran parte del año, está más expuesta a robos y a daños que nadie detecta a tiempo (Fotocasa). Es el gasto más pequeño de la lista, y el que más se nota cuando falla.

4. Gastos básicos: entre 1.200 y 2.000 €

Aunque no pongas un pie en ella durante seis meses, la cuota fija de la luz, el agua y el gas se sigue cobrando solo por mantener el suministro conectado; calcula entre 100 y 170 € al mes solo en concepto de cuotas mínimas. Desconectar y volver a conectar el suministro cada temporada sale más caro que dejarlo conectado.

5. Mantenimiento: el 1 % del valor (8.000 €)

La regla general del sector: reservar cada año el 1 % del valor de la vivienda para el mantenimiento y las reparaciones periódicas. Para una vivienda de 800 000 €, eso supone 8 000 € al año. Hay años en los que no se gasta nada; pero el año en que hay que renovar el tejado, la caldera o la fachada, esa reserva demuestra su utilidad. Esta es la partida que más encarece el coste real y la que la mayoría de los propietarios pasan por alto.

6. Impuesto sobre la renta: el gravamen por ingresos imputados que casi nadie calcula

Aquí está el coste oculto. La Agencia Tributaria española considera que una segunda vivienda a tu disposición genera ingresos, incluso si está desocupada, y la imputa al impuesto sobre la renta: un 2 % del valor catastral, o un 1,1 % si dicho valor se ha revisado en los últimos 10 años mediante una tasación colectiva (Agencia Tributaria, artículo 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta). De esa cantidad no se puede deducir ningún gasto. Sobre un valor catastral de 400 000 €, eso supone 4 400 € añadidos a la base imponible y gravados a tu tipo marginal: entre 1 600 y 2 000 € al año, solo por ser propietario de ella.

7. Contable y tramitación de documentos: de 200 a 400 €

Puedes presentar la declaración tú mismo —ingresos imputados, IBI y todo lo demás—, pero un contable te costará entre 200 y 400 € al año. Es un gasto pequeño pero recurrente, y merece la pena: cometer un error en la imputación supone una liquidación paralela con intereses.

8. Limpieza y mantenimiento: de 600 a 1.500 €

Alguien tiene que abrir, ventilar, limpiar y revisar la casa entre una estancia y otra. Si no vives cerca, eso supone entre 600 y 1.500 € al año en servicios periódicos. No es algo opcional en una vivienda que pasa meses cerrada: la humedad y el descuido salen más caros que la limpieza.

Flujo de caja anual (800 000 € en el escenario base, 5 años)

Aquí lo tienes todo, en un solo lugar. El año 0 corresponde al coste de compra (impuesto de transmisiones patrimoniales del 8-10 %, gastos de notario, de registro y de timbre, unos 80 000 €; estos gastos puntuales se tratan en nuestra guía sobre los costes de comprar una vivienda en España). Los años del 1 al 5 corresponden a los gastos de mantenimiento. La última fila —el total acumulado— es la que merece la pena leer dos veces.

Cifras en €. Hipótesis de referencia: 800 000 €. Año 0 = costes de adquisición; años 1-5 = costes de funcionamiento.

Cinco años como propietario: unos 171 500 € en total, de los cuales 91 500 € son gastos de mantenimiento puros que nunca se recuperan (el resto corresponde a la compra). Y eso sin contar ni un solo euro de hipoteca. Si financias el 60 % del precio —lo habitual en una segunda vivienda—, los intereses se suman a esa cantidad.

Y si lo pones en alquiler para las vacaciones...

La idea generalizada es: «Lo alquilo y se amortiza solo». Las cifras dicen lo contrario. La rentabilidad bruta de los alquileres en España se situó en torno al 6,7 % en el primer trimestre de 2026 (idealista); sobre una inversión de 800 000 €, eso supone unos 48 000 € al año. Pero de esa cantidad hay que descontar los gastos de gestión profesional (entre el 20 % y el 25 %), las 4-6 semanas que se reservan para uso personal y en las que no se obtienen ingresos, el impuesto sobre la renta de las rentas y el desgaste acelerado de una vivienda que acoge a huéspedes de forma continuada. La rentabilidad neta real se reduce al 2-4 %.

Luego está la normativa, que cambia constantemente. El Registro Único Nacional de Alquileres (RUNA) era obligatorio a partir de julio de 2025, pero el Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026 (sentencia 620/2026). Siguen en vigor: la ventanilla única digital que comparte datos con las plataformas, y los registros regionales —las Baleares, las Canarias y otras comunidades autónomas mantienen los suyos propios, cada uno con sus propias limitaciones—. En resumen: compra para alquilar, y la compra conlleva un marco normativo en constante evolución. Ténlo en cuenta a la hora de calcular el precio.

Copropiedad: cómo cambia el flujo de caja

La copropiedad gestionada no afecta a una sola de las partidas de la lista anterior, sino a todas ellas a la vez. El comprador adquiere una fracción (una octava parte) con título de propiedad registrado, no un derecho de uso, y una única cuota anual cubre el mantenimiento, la gestión, la limpieza, el seguro y la renovación. La inversión inicial se reduce a entre 100 000 y 200 000 € (una octava parte de una vivienda de entre 800 000 y 1 600 000 €), y el gasto recurrente para el copropietario ronda los 3 000-8 000 € al año.

La comparación objetiva tiene dos interpretaciones, y no deben confundirse:

• Capital inmovilizado: entre 100 000 y 200 000 € frente a 800 000 €, más los gastos de compra. Ahí es donde radica el ahorro de aproximadamente el 85 %: se inmoviliza una octava parte en lugar de la totalidad.
• Gastos de funcionamiento anuales: entre unos 3.000 y 8.000 € frente a entre 18.000 y 26.000 €, y sin que tengas que ocuparte de nada. El ahorro aquí también es considerable —del orden del 65-85 %— y viene acompañado de algo que ninguna tabla refleja: cero llamadas al fontanero.

La pregunta clave: ¿quién se lleva el beneficio de la revalorización?

La objeción más habitual: «Con la copropiedad no me beneficio de la revalorización». Falso. Con la propiedad plena te quedas con el 100 % de la revalorización del activo. La copropiedad te permite quedarte con el 100 % de tu parte: si posees una octava parte, y la vivienda se revaloriza un 14 %, esa octava parte se revaloriza también un 14 %. La misma proporción, pero con mucho menos capital inmovilizado. La ganancia no se reparte peor; se reparte igual, pero sobre una base menor que tú mismo has elegido.

Una calculadora rápida para tu presupuesto

Tres escenarios para calcular tu presupuesto. Los gastos de funcionamiento varían casi en la misma proporción que el precio, ya que el mantenimiento —ese 1 %— es el factor predominante. Las cuotas de la comunidad de propietarios son estimaciones:

La cuota de copropiedad se ajusta al rango confirmado por Vivla (entre unos 3.000 y 8.000 € al año) para participaciones de entre 100.000 y 200.000 €. El caso de los 500.000 € se sitúa por debajo de ese rango (1/8 ≈ 62.000 €): cifra pendiente de confirmación.

Preguntas más frecuentes

¿Cuánto cuesta mantener vacía una vivienda de 800 000 €?

Entre 18 000 y 26 000 € al año en gastos de mantenimiento (IBI, gastos de comunidad, seguros, consumos mínimos, mantenimiento, impuesto sobre la renta imputada, contable y limpieza), sin contar la hipoteca. Que la vivienda esté desocupada no significa que sea barata: el mantenimiento, los consumos mínimos y el impuesto sobre la renta imputada se pagan en cualquier caso.

¿Son deducibles fiscalmente los gastos de mantenimiento de una segunda vivienda?

Si la vivienda está desocupada o se destina a uso propio, no: no se puede deducir ningún gasto de los ingresos que imputa la Agencia Tributaria (art. 85 de la LIRPF). Esto solo cambia en caso de alquiler: por los días en que se alquila, los gastos proporcionales (IBI, gastos de comunidad, seguros, intereses) son deducibles de los ingresos por alquiler.

¿Qué incluye la cuota anual de Vivla?

Mantenimiento, gestión integral, limpieza, seguros y limpieza entre estancias, además de la parte proporcional del IBI y los gastos de comunidad. La idea es una cuota predecible y no tener que ocuparse de nada: ni proveedores, ni facturas, ni sorpresas.

¿Tengo que pagar el IBI en una comunidad de propietarios?

Sí, pero es proporcional a tu participación y, normalmente, está incluido en la cuota anual, no es una factura aparte que tengas que reclamar. El copropietario paga una octava parte del IBI de la vivienda, al igual que se le atribuye una octava parte de la revalorización.

¿Y si lo pongo en alquiler vacacional?

La rentabilidad bruta media se situó en torno al 6,7 % en el primer trimestre de 2026 (idealista), pero la rentabilidad neta real se reduce al 2-4 % tras descontar los gastos de gestión, los impuestos, las semanas de uso personal y el desgaste. A esto hay que añadir un marco normativo cambiante: el Tribunal Supremo anuló el registro nacional en mayo de 2026, mientras que los registros regionales siguen vigentes. Tenlo en cuenta antes de dar por hecho que la inversión se amortiza por sí sola.