Cuánto cuesta realmente una segunda residencia en España: flujo de caja a 5 años

La mayoría de las guías sobre segundas residencias te dan un precio y punto. El precio es la decisión más pequeña que tomarás. Una casa de 800.000 € cuesta entre 18.000 y 26.000 € cada año para mantenerla — antes de pagar ni una cuota hipotecaria — y la partida más grande de esa factura no es la que estás vigilando.

La casa de 800.000 € — el caso base

Para que los números sean los tuyos y no los de un folleto, tomemos un caso base concreto: una vivienda de 200 m² en una zona costera de nivel medio-alto, dentro de una urbanización con piscina y zonas comunes, comprada sin ponerla en alquiler. Si el caso es más caro o más barato, la proporción se mantiene — escala las cifras a tu precio y el flujo de caja conserva su forma. El verdadero motor del coste, como mostrará la tabla, no es el IBI ni la cuota de comunidad. Es el mantenimiento y un impuesto que la mayoría de los propietarios descubren demasiado tarde.

Los 8 costes anuales que necesitas conocer

1. IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) — de 1.200 a 3.500 €

Cada ayuntamiento lo fija sobre el valor catastral. La media nacional ronda los 400-1.300 € (Fotocasa), pero una casa de 800.000 € en una zona costera prime puede llegar a 1.200-3.500 € al año. Pide al vendedor el último recibo antes de comprar: ese es el número exacto, sin suposiciones.

2. Gastos de comunidad — de 800 a 3.000 €

Con piscina, jardín, ascensor y seguridad, la cuota sube rápido. Fotocasa sitúa el rango general en 20-200 €/mes; en una urbanización prime con servicios, cuenta con 1.500-3.000 € al año. Pregunta también si se avecinan derramas: una fachada nueva o un ascensor no avisan.

3. Seguro — de 350 a 700 €

Asegurar una segunda residencia cuesta más que la principal. Permanece vacía gran parte del año, por lo que está más expuesta a robos y a daños que nadie detecta a tiempo (Fotocasa). Es el coste más pequeño de la lista, y el que más se nota cuando falla.

4. Suministros mínimos — de 1.200 a 2.000 €

Aunque no pongas un pie en ella en seis meses, el término fijo de electricidad, agua y gas corre solo para mantener el suministro conectado — cuenta con 100-170 €/mes solo en mínimos. Dar de baja y de alta cada temporada sale más caro que dejarlo conectado.

5. Mantenimiento — 1% del valor (8.000 €)

La regla del sector: reserva el 1% del valor del inmueble al año para conservación y reparaciones periódicas. Sobre 800.000 €, son 8.000 € al año. Algunos años no se gasta nada; el año del tejado, la caldera o la fachada, la provisión demuestra su utilidad. Esta es la partida que más infla el coste real, y la que más propietarios ignoran.

6. IRPF — la imputación de rentas que casi nadie calcula

Este es el coste invisible. Hacienda trata una segunda residencia a tu disposición como si generara rentas, aunque esté vacía, e imputa el importe al IRPF: el 2% del valor catastral, o el 1,1% si dicho valor fue revisado en los últimos 10 años mediante una ponencia colectiva (Agencia Tributaria, artículo 85 de la Ley del IRPF). Frente a ese importe no es deducible ningún gasto. Sobre un valor catastral de 400.000 €, eso supone 4.400 € añadidos a la base imponible y tributados a tu tipo marginal: entre 1.600 y 2.000 € al año, solo por ser propietario.

7. Gestor y declaración — de 200 a 400 €

Puedes presentar la declaración tú mismo — imputación de rentas, IBI y demás — pero un gestor cuesta 200-400 € al año. Pequeño pero recurrente, y merece la pena: calcular mal la imputación conlleva una liquidación paralela con intereses.

8. Limpieza y mantenimiento — de 600 a 1.500 €

Alguien tiene que abrir, ventilar, limpiar y revisar la casa entre estancias. Si no vives cerca, son 600-1.500 € al año en servicio periódico. No es opcional en una casa que pasa meses cerrada: la humedad y el abandono cuestan más que la limpieza.

Flujo de caja año a año (caso base 800.000 €, 5 años)

Aquí está todo, en un solo lugar. Los 80.000 € del Año 0 no son el precio de la casa — ese caso base son los 800.000 € anteriores. Es lo que pagas de más para cerrar la compra: impuesto de transmisiones del 8-10%, notaría, registro y actos jurídicos documentados, aproximadamente el 10% del precio. Los gastos únicos se detallan en nuestra guía sobre los costes de comprar una casa en España. Los años 1 a 5 son costes corrientes, y la última fila — el total acumulado — es la que merece leerse dos veces.

Cifras en €. Caso base 800.000 €. Año 0 = gastos de compra; años 1-5 = costes corrientes.

Cinco años de propiedad: unos 171.500 € desembolsados, de los cuales 91.500 € son costes corrientes puros que no vuelven (el resto es la compra). Y eso antes de pagar ni un euro de hipoteca. Financia el 60% del precio — lo habitual en una segunda residencia — y los intereses se suman encima.

Y si la pones en alquiler vacacional...

El supuesto más extendido: la alquilo y se paga sola. Los números dicen otra cosa. La rentabilidad bruta del alquiler en España fue de aproximadamente el 6,7% en el primer trimestre de 2026 (idealista); sobre 800.000 € eso parece 48.000 € al año. Pero de ahí salen la gestión profesional (20-25%), las 4-6 semanas reservadas para uso personal y sin ingresos, el IRPF sobre el rendimiento, y el desgaste acelerado de una casa que rota huéspedes. La rentabilidad neta real cae al 2-4%.

Luego está la regulación, moviéndose bajo tus pies. El registro único nacional de alquiler (RUA) era obligatorio desde julio de 2025, y el Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026 (sentencia 620/2026). Siguen en vigor: la ventanilla única digital que comparte datos con las plataformas, y los registros autonómicos — Baleares, Canarias y otros mantienen los suyos, cada uno con sus propios límites. La conclusión: comprar para alquilar incluye un marco regulatorio en constante cambio. Tenlo en cuenta.

Copropiedad: cómo cambia el flujo de caja

La copropiedad gestionada no toca una sola línea de la lista anterior. Las toca todas a la vez. El comprador adquiere una fracción (un octavo) con título registrado, no un derecho de uso, y una única cuota anual cubre mantenimiento, gestión, limpieza, seguro y preparación entre estancias. El capital necesario es una fracción de la propiedad total, y el coste corriente recurrente para el copropietario es de aproximadamente 3.000-8.000 € al año.

La comparación honesta tiene dos lecturas, y no deben mezclarse:

• Capital inmovilizado: un octavo en lugar de los 800.000 € completos, más los ~80.000 € de compra que te ahorras. Ahí es donde reside el ahorro del ~85%: la mayor parte de tu capital queda libre.
• Coste corriente anual: ~3.000-8.000 € frente a 18.000-26.000 €, y sin que ninguna gestión recaiga sobre ti. El ahorro aquí también es considerable — del orden del 65-85% — y viene acompañado de algo que ninguna tabla refleja: cero llamadas del fontanero.

La pregunta clave: ¿quién capta la revalorización?

La objeción más habitual: 'con la copropiedad no me beneficio de la revalorización.' Falso. Con la propiedad total capturas el 100% de la revalorización del activo. La copropiedad capta el 100% de tu fracción: si eres propietario de un octavo y la casa sube un 14%, ese octavo sube el mismo 14%. La misma proporción, con mucho menos capital inmovilizado. La ganancia no se reparte peor; se reparte igual, sobre una base menor que tú has elegido.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta mantener vacía una casa de 800.000 €?

Entre 18.000 y 26.000 € al año en costes corrientes (IBI, gastos de comunidad, seguro, suministros mínimos, mantenimiento, imputación de rentas en el IRPF, gestor y limpieza), antes de cualquier hipoteca. Vacía no significa barata: el mantenimiento, los suministros mínimos y la imputación de rentas se pagan igualmente.

¿Es deducible el mantenimiento de una segunda residencia?

Si la vivienda está vacía o es de uso personal, no: frente a las rentas que imputa Hacienda no es deducible ningún gasto (Agencia Tributaria, art. 85 LIRPF). Solo cambia con el alquiler: por los días arrendados, los gastos proporcionales (IBI, comunidad, seguro, intereses) son deducibles frente a los rendimientos del alquiler.

¿Qué incluye la cuota anual de VIVLA?

Mantenimiento, gestión completa, limpieza, seguro y preparación entre estancias, más la parte proporcional del IBI y los gastos de comunidad. La idea es una cuota predecible y nada que gestionar — sin proveedores, sin facturas, sin sorpresas.

¿Pago el IBI en una copropiedad?

Sí, pero proporcional a tu fracción y normalmente incluido en la cuota anual, no una factura separada que tengas que gestionar. El copropietario paga un octavo del IBI de la vivienda, igual que capta un octavo de la revalorización.

¿Y si la pongo en alquiler vacacional?

La rentabilidad bruta fue de aproximadamente el 6,7% en el primer trimestre de 2026 (idealista), pero la neta real cae al 2-4% tras la gestión, los impuestos, las semanas de uso personal y el desgaste. Añade un marco regulatorio en constante cambio: el registro nacional fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, mientras los registros autonómicos siguen en vigor. Tenlo en cuenta antes de asumir que se paga sola.