Comprar una propiedad en España siendo extranjero: guía completa [2026]

Por qué España sigue atrayendo a compradores internacionales

España sigue siendo uno de los mercados de segunda residencia más atractivos de Europa, combinando clima, accesibilidad, estilo de vida y una demanda a largo plazo relativamente sólida en muchas zonas costeras e islas.

La demanda extranjera ha seguido creciendo en los últimos años, especialmente en destinos como las Islas Baleares, la Costa del Sol y la Costa Blanca. Solo en las Islas Baleares, los compradores extranjeros representan aproximadamente el 30–35% de todas las compraventas de propiedades, mientras que a nivel nacional los compradores internacionales suponen alrededor del 15% de las transacciones.

Para muchos compradores, tener una propiedad en España no tiene tanto que ver con la especulación como con el estilo de vida: pasar más tiempo al aire libre, crear una base mediterránea para la familia y los amigos, o escapar de los climas más fríos durante todo el año.

Al mismo tiempo, comprar una propiedad en el extranjero conlleva de forma natural una complejidad legal, administrativa y operativa adicional, especialmente para quienes no están familiarizados con el sistema español.

Para los compradores que están pensando en una segunda residencia en España, entender el proceso desde el principio hace que la experiencia sea mucho más fluida, sobre todo cuando hay que moverse por un sistema legal y administrativo diferente.

A continuación encontrarás un resumen práctico de los principales pasos, plazos y costes que suelen estar implicados en la compra de una propiedad en España como comprador extranjero en 2026.

El proceso en 8 pasos — lo que realmente ocurre

Desde comprador decidido hasta tener las llaves en la mano: normalmente entre 2 y 4 meses. Esto es lo que te espera.

1. Consigue tu NIE. Tu Número de Identificación de Extranjero — el número de identificación para extranjeros sin el cual nada se mueve en España. Sin él, no hay cuenta bancaria, no hay firma de contratos, no hay pago de impuestos. Empieza con esto antes de encontrar la propiedad. Más información en la sección correspondiente.
2. Abre una cuenta bancaria española. La necesitarás para transferir el precio de compra y pagar los impuestos y tasas recurrentes. BBVA, Santander, CaixaBank y Sabadell gestionan cuentas para no residentes. Algunos bancos requieren presencia física; otros permiten hacerlo de forma remota.
3. Encuentra la propiedad. Consulta la Nota Simple. La Nota Simple es un documento de una página del Registro de la Propiedad que muestra quién es el propietario real, si hay hipotecas pendientes registradas sobre la propiedad y su situación legal. Léela antes de enamorarte de la cocina.
4. Contrata a un abogado inmobiliario español. No es un requisito legal. Pero en la práctica es innegociable para los no residentes. Tu abogado revisa los contratos, verifica que el título esté limpio, comprueba si hay deudas ocultas y se asegura de que el contrato te proteja a ti, no solo al vendedor. Coste: entre el 1 y el 1,5% del precio de compra.
5. Firma el Contrato de Reserva. Documento breve, depósito pequeño (3.000–6.000 €), retira la propiedad del mercado mientras se realiza la due diligence.
6. Firma las Arras (Contrato Privado de Compraventa). El acuerdo previo a la venta principal. Aquí pagas el 10% del precio de compra. Si te echas atrás, pierdes el 10%. Si se echa atrás el vendedor, te debe el doble. Es vinculante. Asegúrate de que todo esté verificado antes de firmar.
7. Aprobación de la hipoteca (si procede). Entre 4 y 6 semanas para solicitudes de no residentes. Empieza cuanto antes. El NIE y la hipoteca son las dos fuentes de retraso más habituales.
8. Firma la Escritura ante notario. Escritura definitiva. Ambas partes, notario público, en persona. Pagas el saldo restante más impuestos y tasas. El notario registra la transmisión. Recibes las llaves.

El NIE — tu primera prioridad

El NIE es el mayor factor de retraso para los compradores extranjeros. Sin él: ningún documento legal, ninguna cuenta bancaria, ningún pago de impuestos. Sin él, estás paralizado.

Tres formas de obtenerlo:

• En España, en persona. Oficina de Extranjería o comisaría de la Policía Nacional. Formulario EX-15 (UE) o EX-18 (no UE). Tasa: ~10 €. Tramitación: desde el mismo día hasta 2 semanas según la localidad. Reserva la cita online — presentarse sin cita previa rara vez funciona.
• En el consulado español de tu país. Más lento (normalmente 4–8 semanas), pero evita tener que hacer un viaje especial antes de empezar tu búsqueda.
• A través de tu abogado con Poder Notarial. Añade entre 200 y 400 € en honorarios. Te ahorra la cola y el desplazamiento. Es la opción más práctica si gestionas la compra de forma remota.

Inicia el proceso del NIE en el momento en que decidas buscar en serio. No cuando hayas encontrado la propiedad adecuada, sino cuando decidas ponerte a buscar. Es el retraso más evitable de todo el proceso.

Impuestos y costes — la cifra que sorprende a todo el mundo

El precio de compra no es lo que pagas. Añade entre un 10 y un 12% más. Siempre. Sin excepción.

A dónde va ese dinero:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6 y el 11% del precio de compra, según la comunidad autónoma. Solo para propiedades de segunda mano. En Andalucía: 7%. En Cataluña: hasta el 11%. En Madrid: 6%.
• IVA + Actos Jurídicos Documentados (IVA + AJD): solo para obra nueva. 10% de IVA más entre el 1 y el 1,5% de AJD.
• Honorarios notariales: entre el 0,5 y el 1%. Regulados por ley.
• Registro de la Propiedad: entre el 0,1 y el 0,25%.
• Abogado: entre el 1 y el 1,5%. Comprar siendo no residente sin abogado es un error de categoría.

Ejemplo — villa de 500.000 € en Andalucía:

• ITP (ITP 7%): 35.000 €
• Notaría + Registro: ~5.000 €
• Abogado: ~6.500 €
• Total extra: ~46.500 €
• Desembolso total: ~546.500 €

Entender estos costes desde el principio ayuda a los compradores a planificar de forma más realista desde el inicio.

Errores habituales que los compradores internacionales deben evitar

1. Prescindir del abogado. Alrededor del 40% de los compradores extranjeros intentan gestionar la compra sin asesoramiento legal independiente. Los riesgos: propiedades con deudas no declaradas, irregularidades urbanísticas que limitan su uso, contratos que protegen al vendedor. El 1–1,5% no es una cifra elevada frente a las consecuencias negativas.
2. No leer la Nota Simple. Este documento te dice quién es el propietario de la propiedad, qué hipotecas están registradas sobre ella y si existen restricciones. Léela. O asegúrate de que tu abogado lo haya hecho.
3. Subestimar los costes totales. Entre un 10 y un 12% extra. No es negociable. Tenlo en cuenta en tu planificación.
4. Ignorar la normativa sobre alquiler turístico. La Ley 1/2025 ha endurecido considerablemente la concesión de licencias de alquiler vacacional en toda España. Si tienes previsto alquilar la propiedad cuando no estés, comprueba la situación específica de la licencia en ese municipio antes de comprometerte.
5. Comprar el 100% de una propiedad que vas a usar el 8% del año. Consulta el último apartado.

Cuándo la copropiedad puede tener más sentido que comprar una propiedad entera

Para los compradores que principalmente quieren disfrutar de unas semanas al año en España en lugar de poseer y gestionar una propiedad entera a tiempo completo, la copropiedad puede ser a menudo una alternativa más práctica.

En lugar de adquirir el 100% de una propiedad en solitario, los compradores adquieren una fracción — por ejemplo, 1/8 de la propiedad — compartiendo muchos de los costes y responsabilidades operativas.

En la práctica, esto puede simplificar muchos de los pasos descritos anteriormente:

• Número NIE y configuración legal. Obtener un número NIE sigue siendo necesario, pero Vivla conecta a los compradores con asesores legales y fiscales de confianza que hablan inglés y que normalmente pueden gestionar gran parte del proceso de forma remota y digital.
• Búsqueda de propiedad y negociaciones. En lugar de pasar meses buscando en portales, organizando visitas, comparando ubicaciones y negociando precios, los compradores pueden elegir entre un portfolio seleccionado de viviendas en destinos como Ibiza, Mallorca, Costa del Sol y Costa Blanca.
• Due diligence y Nota Simple. La búsqueda de la propiedad, la negociación, la verificación legal, la due diligence y la revisión de la Nota Simple ya se han completado antes de que una vivienda se ofrezca a través de Vivla.
• Contratos de reserva, Arras y Escritura. Los contratos de reserva, los contratos de arras y el proceso original de la Escritura ya están gestionados de antemano por Vivla durante la adquisición de la propia propiedad. Como resultado, los compradores evitan gran parte del proceso de adquisición tradicional de 2 a 4 meses y a menudo pueden completar su compra en copropiedad en cuestión de semanas para empezar a disfrutar de su propiedad cuanto antes.
• Impuestos y costes de adquisición. Los impuestos y costes de adquisición asociados a la compra de la propiedad ya están incorporados en el precio de la participación de Vivla, lo que ayuda a los compradores a evitar muchos de los costes adicionales inesperados que suelen asociarse a la compra independiente de una propiedad en el extranjero.
• Alquiler turístico y semanas sin usar. Para los propietarios que no utilizan todas sus semanas personalmente, Vivla también ofrece posibilidades de alquiler interno e intercambio dentro de su red de propietarios, reduciendo la necesidad de gestionar de forma independiente la logística del alquiler a corto plazo y la evolución de la normativa sobre alquiler turístico.
• Gestión de la propiedad y administración continua. Además, el amueblamiento, el mantenimiento, la limpieza, los suministros, la gestión operativa y muchos procesos administrativos continuos ya están organizados a través de Vivla, lo que ayuda a simplificar la propiedad después de la propia compra.

Antes de pasar a las preguntas prácticas que encontrarás a continuación, vale la pena recordar por qué tantos compradores internacionales siguen pasando por este proceso.

Para la mayoría de las personas, comprar una propiedad en España no es solo una decisión financiera — es una cuestión de estilo de vida: más tiempo al aire libre, largos veranos mediterráneos, reuniones familiares, rutinas más tranquilas y tener un lugar al que volver año tras año.

El aspecto legal y administrativo importa, pero en última instancia el objetivo es sencillo: pasar más tiempo disfrutando de España.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?

No es un requisito legal, pero sí es muy recomendable para los compradores no residentes. Un abogado inmobiliario español ayuda a verificar la titularidad, los contratos, las deudas y los permisos urbanísticos.

¿Cuánto tiempo dura el proceso?

Normalmente entre 2 y 4 meses desde la oferta aceptada hasta la Escritura. La financiación hipotecaria y el proceso del NIE suelen ser las partes más largas del proceso.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?

Sí. España no impone restricciones generales a los compradores extranjeros, incluidos ciudadanos de la UE, ciudadanos del Reino Unido tras el Brexit, estadounidenses, holandeses y otros nacionales no españoles.

Los compradores del Reino Unido deben tener en cuenta la regla de los 90/180 días tras el Brexit, y la propiedad inmobiliaria en sí ya no otorga residencia a través del programa de la Visa de Oro, que finalizó en 2025. Dependiendo de la nacionalidad y las circunstancias personales, pueden seguir aplicándose consideraciones fiscales o de residencia adicionales.

¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?

Sí. El mercado hipotecario para no residentes en España es activo, y muchos compradores internacionales financian parte de su compra a través de bancos españoles como BBVA, Santander y Sabadell International.

Los compradores no residentes pueden financiar normalmente alrededor del 60–70% del valor de la propiedad, dependiendo del banco, el perfil de ingresos y el tipo de propiedad. Las aprobaciones hipotecarias suelen tardar alrededor de 4–6 semanas y requieren documentos como declaraciones de la renta, extractos bancarios, justificante de ingresos e historial crediticio.

Trabajar con un bróker hipotecario especializado en no residentes puede simplificar considerablemente el proceso y ayudar a los compradores a acceder a condiciones más competitivas.

¿Puedo alquilar mi propiedad?

En principio sí, aunque los requisitos de licencia de alquiler turístico varían significativamente según la región y el municipio, y se han vuelto más estrictos en muchas partes de España en los últimos años.

¿Es un buen momento para comprar en España?

Los precios de la vivienda en España subieron un 11,2% en 2024 según los datos del INE, mientras que muchos mercados costeros e insulares premium siguen experimentando una oferta limitada y una fuerte demanda internacional.

La mayoría de los analistas esperan que los mercados impulsados por el estilo de vida, como las Islas Baleares, la Costa del Sol y la Costa Blanca, sigan siendo estructuralmente atractivos a largo plazo debido a la oferta limitada, la demanda internacional, el clima y la accesibilidad.

Para muchos compradores, España sigue representando no solo una oportunidad inmobiliaria, sino también una inversión en estilo de vida — e históricamente, España se ha mantenido de forma constante como uno de los destinos de segunda residencia más deseados de Europa.